文：向善財經(jīng)

最近，貝殼控股有限公司（下稱貝殼）發(fā)布了2024年第三季度未經(jīng)審計的財務業(yè)績。

從表面來看，相比今年一季度營收、凈利增速的大幅下滑，現(xiàn)在的貝殼算是實現(xiàn)了業(yè)績的明顯改善。

第三季度，貝殼實現(xiàn)營收225.8億元，同比增長26.8%；歸母凈利潤為11.71億元，同比增長1.13%。

不過即便如此，前三季度貝殼實現(xiàn)營收623.3億元，同比增長為8.27%；歸母凈利潤34.95億元，卻還是同比下滑了32.97%。

這說明，在當前房地產(chǎn)周期背景下，貝殼靠著一體三翼的業(yè)務策略已經(jīng)實現(xiàn)了成長性的提前回暖，但代價卻似乎是盈利能力的承壓……

那么這份取舍，到底是不是個好選擇呢？

作為左暉的接班人——彭永東在拿著高額薪酬的同時，又能不能帶領貝殼提前走出這段艱難歲月？

砸十幾億搞樣板間，貝殼真不想當?shù)禺a(chǎn)開發(fā)商？

對于一個大的組織來說，最可怕的是沒有增長。在業(yè)績發(fā)布后的電話會上，貝殼聯(lián)合創(chuàng)始人、董事長彭永東這樣說到。

結(jié)合起前邊提到的營收增速，顯然，貝殼管理層對第三季度的表現(xiàn)似乎是認可的。

不過具體來看，貝殼在第三季度存量房交易的總交易額為4778億元，同比增加8.8%，實際上是低于市場預期的15%增速。對應的凈收入為62億元，也同比下滑了1.6%。

這個成績，很難稱得上是亮眼。

但好在，新房交易的總交易額為2276億元，同比增加18.4%；新房業(yè)務的凈收入為77億元，同比增長了30.9%，算是撐起了貝殼核心的房產(chǎn)經(jīng)紀服務業(yè)務表現(xiàn)。

對于這兩項業(yè)務的好與壞，雖然現(xiàn)階段的貝殼可以不斷優(yōu)化服務體驗、升級運營能力，但最終想象力卻還是取決于政策刺激的大與小。

就像今年5月份中國人民銀行發(fā)布了明確取消全國房貸利率下限、下調(diào)房貸首付比例和公積金貸款利率等多項通知后，貝殼的營收表現(xiàn)就從一季度的-19.24%反轉(zhuǎn)成了二季度的19.95%，直到三季度效果才慢慢減弱。

因此，從9月底開始的新一輪房地產(chǎn)支持政策，也就成了不少投資者對貝殼第四季度房產(chǎn)經(jīng)紀服務業(yè)務的信心來源……

總之，現(xiàn)在貝殼的一體業(yè)務不掌握市場主動權(quán)，所以能看的就只有三翼。

其中，整裝（家裝家居）板塊本季營收42.4億，同比增速從去年同期的72.1%放緩至了現(xiàn)在的32.6%；新獨立出來的惠居（房租租賃服務）板塊則貢獻了39億元營收，同比增長118.4%。

從邏輯上來看，房屋租賃板塊算是貝殼對新房、二手房市場的長遠承接，哪怕現(xiàn)在規(guī)模尚小，但戰(zhàn)略意義非凡。至于家裝家居業(yè)務，本意是對房產(chǎn)客戶需求的更多挖掘變現(xiàn)，算是后房地產(chǎn)市場。

所以在整個房地產(chǎn)行業(yè)沒有徹底回暖之前，哪怕現(xiàn)在貝殼靠著收購而來的圣都家裝、愛空間們實現(xiàn)了快速起量，但未來中長期的成長性仍有待驗證。

而且市場中常有一句形容家裝行業(yè)痛點的話：買房有上限，而裝修只能有下限。

和買房一樣，裝修費用對普通家庭也是一筆很大的開支，很多人一輩子可能只會裝修一兩次。并且由于裝修業(yè)務工序復雜，涂料、瓷磚、木料等涉及到的品牌非常多，再加上千人千面的裝修需求和風格，都使得品牌裝修從供給到需求端都表現(xiàn)出了非常大的服務差異性。

所以在漫長的決策周期中，消費者們更喜歡貨比三家，慎重權(quán)衡。

在這方面，雖然貝殼可以將各樓盤房源信息匯聚到平臺上，給用戶提供多項選擇，但是裝修業(yè)務給用戶的，卻只是有限選項（主要是圣都整裝）。這本身就限制了消費者的選擇范圍和體驗上限，相應的，貝殼也很容易被當做裝修參考項，而非必選項。

當然，相比家裝板塊，現(xiàn)在最受爭議還要屬貝殼的第三翼貝好家。

從定義上看，貝好家是一個數(shù)據(jù)驅(qū)動型住宅開發(fā)服務平臺，以C2M為核心理念，利用用戶洞察和大數(shù)據(jù)支持，為合作伙伴賦能，收取包括產(chǎn)品定位、設計等一整套解決方案服務費。

今年7月，貝好家以1.34億元競得西安市未央?yún)^(qū)兩宗商住用地，但并非自主開發(fā)項目，而是根據(jù)合作方需求開展。直到9月，貝好家（成都）置業(yè)有限公司以10.76億元競得成都錦江區(qū)金融城三期H12地塊，這一次貝殼明確將自主操盤。

從貝殼賦能到自主操盤，這一變化自然也讓市場不禁懷疑：貝殼是不是要抄底轉(zhuǎn)型房地產(chǎn)商了？

在最近的電話會上，雖然貝殼管理層強調(diào)我們不是要成為房地產(chǎn)開發(fā)商。在長期的商業(yè)模式上，我們不會使用自有資金做大規(guī)模的重資產(chǎn)開發(fā)投資。

但同時成都項目旨在驗證 C2M 解決方案在各階段的實施能力，包括土地拍賣、產(chǎn)品定位、設計和營銷……

言下之意，現(xiàn)在貝殼想要用數(shù)十億元，打造一個高端房地產(chǎn)方案的樣板間。只是暫時充當一下房地產(chǎn)開發(fā)商的角色，未來不會長期沉迷于此。

說實話，這操作有點財大氣粗，撒錢做試驗的既視感。

雖然貝殼也確實有這個底氣。截止到今年9月底，貝殼的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物和短期投資規(guī)模就達到了532.27億元。

不過還是那句話，背靠過去積累的龐大房產(chǎn)數(shù)據(jù)和用戶需求洞察，貝殼（貝好家）當一個咨詢公司、地產(chǎn)設計公司是沒問題的。可如果要轉(zhuǎn)型重資產(chǎn)的開發(fā)商，無論是暫時還是長久的，這對貝殼可能都是個極大的考驗。

一方面是房產(chǎn)交易和房產(chǎn)開發(fā)本質(zhì)上是兩種邏輯，核心團隊能否勝任是一個問題。

另一方面貝殼還需要彌補和提升的短板是工程建設的能力。畢竟，過去貝殼的業(yè)務模式更多是紙上談兵，但現(xiàn)在要把設想落成現(xiàn)實，這就需要組建靠譜的上下游供應鏈伙伴以及對應材質(zhì)的整合，這同樣是個艱巨的任務。

所以很明顯，無論從投資還是戰(zhàn)略的角度看，貝好家在短時間內(nèi)都很容易成為一個業(yè)務泥潭，帶給貝殼的不確定性似乎也要遠大于背后的想象力……

盈利能力承壓，掌舵人彭永東還能拿多少年薪？

回到業(yè)績數(shù)據(jù)來看，現(xiàn)在盈利能力承壓才是貝殼最突出的問題。

比如，天眼查APP顯示：今年第三季度貝殼的毛利率為22.7%，略低于市場預期的23%，較去年同期的27.4%下滑明顯。主要是受存量房業(yè)務和租房業(yè)務利潤率下滑的拖累。

其中，房屋租賃板塊營收增長了21億元，同比增長118.4%，但成本也從2023年同期的17億元增長到了38億元，同比增長115.5%。

對應的毛利率僅為2.56%。

可見，貝殼的房屋租賃服務盈利能力，還有很大的提升空間。

但在此背景下，貝殼卻沒有選擇降本增效，同期的運營費用逆勢增長了11%至44億元。

這也使得對應的經(jīng)營利潤率從5.1%下滑至了3.2%，整體凈利率則下滑至了5.17%。

原因是為啥呢？不是貝殼不想降本，而可能是降不了本。

比如同期，貝殼銷售和市場費用增長了18.6%至19億元。并且和去年一樣，主要是投入進了家裝家居板塊，同時還有貝聯(lián)門店及品牌的拓展等。

這個其實不難理解，雖然家裝板塊有著貝殼的平臺引流，但由于品牌可選擇項偏少，所以不少裝修消費者還是會在線下尋找裝修公司。

同時，由于家居家裝行業(yè)格局一直都處于大而散的狀態(tài)，頭部裝修公司加起來份額也不足兩成，再加上不同地域消費者的個性化裝修需求限制，使得現(xiàn)在上游的家居供應商多是區(qū)域型家裝公司，占比達60%-70%。

在這種情況下，想要快速做大做強，貝殼就必然離不開營銷投入的連續(xù)加碼。

此外，貝殼的研發(fā)費用也增長至了5.73億元，這基本對應著現(xiàn)在貝好家C2M的出發(fā)點，即利用大數(shù)據(jù)和AI系統(tǒng)去發(fā)現(xiàn)未來行業(yè)的趨勢，去洞察用戶需求，所以短時間內(nèi)好像也很難降本降費……

不過好一點的是，今年第三季度，貝殼占比最大的一般及行政費用為19億元，和去年同期基本持平。

那么從這個角度看，在當前貝殼盈利能力承壓的背景下，以彭永東為代表的核心管理們又不會選擇自降工資呢？

之所以這么說，主要是此前有投資者將貝殼高管薪酬數(shù)據(jù)上傳到了網(wǎng)上，結(jié)果引發(fā)了不少的輿論爭議。

從財報數(shù)據(jù)來看，在2022年貝殼交出了一份營收同比下滑24.87%，歸母凈利潤同比下滑164.45%的成績單后，其董事會主席彭永東薪酬總額卻達到了約4.746億元。其中，薪金、津貼及實物福利為183萬元，績效獎金為1017萬元。

聯(lián)合創(chuàng)始人兼執(zhí)行董事單一剛薪酬總額約3.551億元，對應的績效獎金為678萬元。

到了2023年，彭永東的薪酬總額則進一步增長至，約7.13億元。單一剛約為5.293億元。

雖然兩人的薪酬總額中，不少都來源于股份激勵計劃中的股份支付薪酬，但

整體相比于碧桂園，萬科的管理層們已經(jīng)高出了不少，甚至萬科的董事們還自愿放棄了2023年度獎金，董事會主席郁亮、總裁祝九勝也自愿領取月薪稅前1萬元。

而且說起股價，在創(chuàng)始人左暉去世前，貝殼的市值最高曾達到近千億美元，但彭永東接手后一度縮水至百億美元以下。截至11月25日，貝殼美股股價為18.4美元/股，總市值為222.34億。

盡管這背后有疫情的影響，也有現(xiàn)在中國房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀周期波動，但在當前行業(yè)低迷期，以彭永東為代表的核心管理層們，或許還是應該與無數(shù)貝殼人站在一起，同甘共苦，加速帶領貝殼走向全面復蘇……

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