停車場項(xiàng)目價(jià)值換擋，
資產(chǎn)循環(huán)+數(shù)智化運(yùn)營時(shí)代到來
@港股研究社原創(chuàng)
作者丨Manjusaka
伴隨著資產(chǎn)證券化的快速發(fā)展，交易結(jié)構(gòu)設(shè)置和底層資產(chǎn)類型也愈加豐富多樣。
近日，首程控股完成國君-首程控股智慧停車第二期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃的正式發(fā)行。據(jù)了解，該產(chǎn)品的優(yōu)先級利率為2.40%，發(fā)行規(guī)模達(dá)到人民幣3.70億元，發(fā)行期限為18(3+3+3+3+3+3+3)年，認(rèn)購倍數(shù)達(dá)到2.07倍。
該產(chǎn)品是繼去年雙方成功發(fā)行全國首單停車資產(chǎn)類REITs后，首程控股再次完成第二期停車資產(chǎn)類REITs，說明公司持續(xù)深化停車資產(chǎn)證券化領(lǐng)域的布局。
首程控股還只是一個(gè)代表，今年以來，不動(dòng)產(chǎn)ABS、類REITs和公募REITs等多層次資產(chǎn)證券化產(chǎn)品都迎來爆發(fā)。華泰證券研報(bào)顯示，截至2024年11月，基礎(chǔ)設(shè)施類REITs年內(nèi)發(fā)行量突破800億元。
在這些快速興起的金融工具的支持下，停車場基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域正加速盤活存量資產(chǎn)，并向著新方向轉(zhuǎn)型升級。
停車資產(chǎn)類REITs是資產(chǎn)支持證券（ABS）的一種，通常通過資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃進(jìn)行融資，不完全持有物業(yè)的產(chǎn)權(quán)。
從投資者角度看，停車資產(chǎn)類REITs的收益主要來源于底層資產(chǎn)的收入，如租金收入和資產(chǎn)增值，并分配給投資者。投資者因此類似于基礎(chǔ)設(shè)施的收租人。
停車資產(chǎn)類REITs一定程度上令不動(dòng)產(chǎn)的收益前景變成了可動(dòng)產(chǎn)，而且投資者不需要參與實(shí)體建設(shè)經(jīng)營問題，風(fēng)險(xiǎn)得以降低。
因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)收益相對穩(wěn)定，資產(chǎn)荒延續(xù)疊加投資者對停車場項(xiàng)目的認(rèn)可度增加，各種產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模持續(xù)攀升。根據(jù)清華同衡統(tǒng)計(jì)，2023年，國內(nèi)停車場項(xiàng)目收益類債券共發(fā)行46只，規(guī)模達(dá)287.4億元。
圖源：《2023年中國停車行業(yè)發(fā)展白皮書》
通過資產(chǎn)證券化，相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施的運(yùn)營商可以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)更高效的循環(huán)。比如，首程控股正在加速盤活停車場等基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)價(jià)值，探索完善資產(chǎn)收購/投資建設(shè)—資產(chǎn)培育—運(yùn)營提效—資產(chǎn)證券化—資金回流的閉環(huán)模式。
2023年6月，首程控股成功發(fā)行了全國首單停車資產(chǎn)類REITs國君-首程控股智慧停車資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃。時(shí)隔近一年半，第二期產(chǎn)品再次發(fā)行，認(rèn)購倍數(shù)達(dá)到2.07倍，說明市場還是比較看好該產(chǎn)品收益。
投資的收益，取決于基礎(chǔ)設(shè)施的價(jià)值。具體來看，停車資產(chǎn)類REITs產(chǎn)品底層資產(chǎn)由于停車場資產(chǎn)的特性通常較為分散，一個(gè)產(chǎn)品中會(huì)涉及多個(gè)項(xiàng)目公司以及多個(gè)標(biāo)的債權(quán)。即停車場項(xiàng)目資產(chǎn)證券化的底層資產(chǎn)為一個(gè)或多個(gè)停車場。
首程控股這次發(fā)行產(chǎn)品底層資產(chǎn)覆蓋北京、重慶和佛山的8座停車場，這些城市經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、人口密集，停車位供需缺口突出，具有廣闊的運(yùn)營提升空間。而停車場均位于住宅、辦公樓和商業(yè)區(qū)附近，因此資產(chǎn)吸引力比較大。
從首程控股打包優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)發(fā)行停車資產(chǎn)類REITs的行為，也可以看出公司正在持續(xù)完善資產(chǎn)營運(yùn)+資產(chǎn)融通商業(yè)閉環(huán)。其中隱含的行業(yè)經(jīng)營思維領(lǐng)先性，引出了對基礎(chǔ)設(shè)施投資價(jià)值的思考。
停車場的資產(chǎn)運(yùn)營效率，始終是投資者獲得充足收益的關(guān)鍵因素。
從公司業(yè)務(wù)模式變化來看，首程控股自2016年資產(chǎn)重組以來，已逐步構(gòu)建了資產(chǎn)運(yùn)營及資產(chǎn)融通兩大板塊的專業(yè)能力，其在資產(chǎn)運(yùn)營領(lǐng)域的專業(yè)手段成為各品類底層資產(chǎn)的價(jià)值提升的驅(qū)動(dòng)力。
首程控股八年前剝離重資產(chǎn)業(yè)務(wù)，加碼資產(chǎn)循環(huán)業(yè)務(wù)，從重資產(chǎn)+強(qiáng)運(yùn)營邁入了資產(chǎn)循環(huán)+強(qiáng)運(yùn)營。對此，中金公司表示，首程控股在資產(chǎn)運(yùn)營端積累了豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)，公司將資產(chǎn)營運(yùn)與資產(chǎn)融通融合，實(shí)現(xiàn)了全產(chǎn)業(yè)鏈條發(fā)展。
這一模式下，首程控股成功發(fā)行兩期停車資產(chǎn)類REITs，不僅盤活底層資產(chǎn)的流通價(jià)值，為企業(yè)帶來新的融資渠道，也進(jìn)一步提升了企業(yè)資金流動(dòng)性和資產(chǎn)資本利用率。
簡單來說，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和運(yùn)營是一個(gè)長周期的行為。而通過REITs為代表的融通手段，首程控股一方面可以利用資產(chǎn)證券化募集的資金進(jìn)行再投資與擴(kuò)張；另一方面，公司也可以實(shí)現(xiàn)從基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)發(fā)展基金投資-資產(chǎn)證券化咨詢-REITs戰(zhàn)略配售投資的全生態(tài)鏈服務(wù)，創(chuàng)造更多收入來源。數(shù)據(jù)顯示，2024年前三季度，首程控股的資產(chǎn)融通業(yè)務(wù)收入達(dá)到2.6億港元，同比增長24.2%。
因此，此次國君-首程控股智慧停車第二期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃的發(fā)行，進(jìn)一步強(qiáng)化了首程控股的資產(chǎn)循環(huán)+強(qiáng)運(yùn)營商業(yè)模式。
長期維度來看，這也是基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)走向資產(chǎn)管理模式，實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級的一個(gè)縮影。聚焦到停車場領(lǐng)域，企業(yè)可以借力資本市場加速擁抱數(shù)智化，以保持或擴(kuò)大自身競爭力。
首程控股停車資產(chǎn)類REITs產(chǎn)品名字中有一個(gè)令人關(guān)注的關(guān)鍵詞：智慧停車。
這個(gè)詞揭示了停車場基礎(chǔ)設(shè)施高度明顯的結(jié)構(gòu)化發(fā)展傾向：瞄準(zhǔn)新質(zhì)生產(chǎn)力，加速數(shù)字化與智能化轉(zhuǎn)型。
近年來，隨著中國步入后地產(chǎn)時(shí)代，傳統(tǒng)停車場面臨多項(xiàng)挑戰(zhàn)與機(jī)遇。
比如，從收入模式上看，傳統(tǒng)停車場大多采用坐商模式，等待車主來停車，缺乏有效方式維持穩(wěn)定的客流和提升空置車位的利用率，導(dǎo)致收入增長乏力。
同時(shí)，站在盈利角度，傳統(tǒng)停車場大量人工管理導(dǎo)致運(yùn)營成本高企，效率低下、用戶體驗(yàn)差等問題凸顯，停車場運(yùn)營商急需降本增效。
這意味著傳統(tǒng)停車場躺著收租已經(jīng)逐漸不再現(xiàn)實(shí)。
因?yàn)榉催^來看，一線城市的停車場基礎(chǔ)設(shè)施競爭可能會(huì)加劇，因?yàn)檫@部分市場玩家有足夠的預(yù)算使用最新技術(shù)和理念，追求更好的經(jīng)營方式。而對低線市場而言，一次漫長的淘汰可能也無法避免。
12月5日，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)新型城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)打造韌性城市的意見》明確提出，加快停車設(shè)施智能化改造和建設(shè)。
行業(yè)勢必會(huì)加快智慧停車項(xiàng)目改造和建設(shè)。事實(shí)上，在清華同衡的一項(xiàng)研究中，在2023年，國內(nèi)318個(gè)調(diào)研城市就僅有26.63%未參與智慧停車項(xiàng)目建設(shè)，全國上線運(yùn)營的智能化泊位已經(jīng)超過359萬個(gè)。
圖源：《2023年中國停車行業(yè)發(fā)展白皮書》
首程控股發(fā)行停車資產(chǎn)類REITs的背后，也加快資產(chǎn)循環(huán)+數(shù)智化運(yùn)營的轉(zhuǎn)型腳步，探索潛在增收機(jī)會(huì)。
為此，首程控股的自主研發(fā)速驛客智慧停車管理平臺，正從國內(nèi)一流停車管理系統(tǒng)向國內(nèi)一流的停車充電+信息化平臺進(jìn)行逐步升級。智慧停車有效提升了公司相關(guān)停車場運(yùn)營效率。比如，公司在成都高升橋驛站建成了當(dāng)?shù)厥桌龁误w規(guī)模最大的智能停車庫，用700多平方米的占地面積，提供了352個(gè)車位，大幅提高空間利用率。
圖：首程控股驛停車高升橋驛站項(xiàng)目
此外，隨著新能源汽車保有量增加，停充一體化成為停車場業(yè)務(wù)新方向。首程控股通過收購或自建的方式深入布局充電樁業(yè)態(tài)，聯(lián)合理想汽車成立超充合資公司，擴(kuò)大了停車資產(chǎn)的收入來源。
以上信息表明，首程控股在加強(qiáng)資產(chǎn)循環(huán)的同時(shí)，突出了業(yè)務(wù)的科技屬性。
這也是公司發(fā)行停車資產(chǎn)類REITs產(chǎn)品受市場認(rèn)可的深層原因。而隨著首程控股進(jìn)一步增強(qiáng)其在停車資產(chǎn)運(yùn)營領(lǐng)域的能力，公司資產(chǎn)融通能力也有望進(jìn)一步深化。
在《中國證券報(bào)》近期刊發(fā)的一篇文章中，有REITs市場業(yè)內(nèi)人士提出，2023年底美國REITs市場規(guī)模達(dá)到約1.3萬億美元。根據(jù)美國REITs占權(quán)益市場的比例預(yù)測，未來中國REITs市場容量或在3萬億元到5萬億元。
毫無疑問的是，未來的停車場基礎(chǔ)設(shè)施將以公用充電、智慧停車等穩(wěn)定需求作為潛力投資方向。而隨著REITs市場發(fā)展，仍將鼓勵(lì)相關(guān)企業(yè)積極推動(dòng)旗下公募REITs業(yè)務(wù)。REITs作為重要的資產(chǎn)證券化工具，也將越來越多地出現(xiàn)在投資者的賬本之中。
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