又到了展望明年的時候了，今天來聊聊明年的樓市。

最近一段時間，從中央到地方都陸續(xù)釋放了一些政策利好，房地產(chǎn)市場也呈現(xiàn)出回暖的趨勢，新房和二手房房價顯現(xiàn)出止跌回穩(wěn)的態(tài)勢。伴隨著12月中央政治局會議和中央經(jīng)濟工作會議發(fā)出的信號，很多人開始憧憬明后年房價能夠重新回到上升通道上來。

然而，這絕對是一種不切實際的幻想的。2025年，房價能穩(wěn)住不繼續(xù)下跌就不錯了，基本不可能會上漲——這是因為：所有的房價上漲邏輯都已經(jīng)不復存在了。

中國房價大規(guī)模上漲的最大原因還是人口紅利。房地產(chǎn)發(fā)展最迅猛的20年，也正是人口紅利兌現(xiàn)最迅速的時期。當時的中國每年都有數(shù)千萬的年輕人投入勞動力市場，他們把自己努力掙來的薪資，加上家里幾代的積蓄，投入到房產(chǎn)上。沒有巨大的人口基數(shù)，絕不可能會有中國房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展。

而現(xiàn)在呢？這幾年的全國出生人口一直呈下降趨勢，屢創(chuàng)新低。這使得房產(chǎn)市場的供需關系發(fā)生了逆轉。如果未來人口減少，需求量只會進一步降低，存量房子誰來接手都成問題，怎么還可能會有大規(guī)模的新需求呢？

另外，除了人口數(shù)量這個硬指標外，年輕人對房產(chǎn)的觀念也在發(fā)生巨大的轉變?，F(xiàn)在的年輕人更注重生活品質，不再把買房看作是一件非做不可的事。有相關調查顯示，有60%以上的年輕人認為租房也是一種不錯的選擇。這種觀念上的變化對未來的房地產(chǎn)市場也會造成很大的影響。

也有人會說，人口紅利沒有了，但還有城市化可以推動房地產(chǎn)發(fā)展啊。雖然人口總量不再出現(xiàn)大幅增長，但新城市人口的增加，同樣可以帶動房價上漲。

這確實也有道理，但可惜的是，我們當下的城市化率已經(jīng)達到了65%，城市化進程基本處于停滯狀態(tài)了。這意味著大量農(nóng)村青年涌入城市的情況不太會出現(xiàn)了，新城市人口這一推動房價上漲的增量也漸趨于零，同樣無法對房價的上漲造成實質影響。

另一個常見的漲價邏輯是改善型需求，即從小房子換到大房子、從低品質房換到高品質房。

這個邏輯在當前依然是成立的，但問題卡在目前的經(jīng)濟大環(huán)境下。改善型換房往往是一個很長的連鎖交易鏈條，一般都是由剛需購房者買入換房者持有的房產(chǎn)后，換房者再拿著賣房所得的資金，加上一部分自己的積蓄或杠桿，去換更大更好的房子。

然而，在目前的經(jīng)濟形勢下，一方面，剛需購房者人數(shù)大量下降，另一方面，由于對樓市未來預期的悲觀展望，換房者往往也不愿拿出更多的現(xiàn)金或引入資金杠桿去購買更大更好（自然也是更貴）的房子。因此，這一交易鏈條在源頭上就受到了極大的扼制。

再加上一些高薪崗位的裁員情況，一些持有者連維持現(xiàn)狀的能力都存在疑問，更不可能去主動換房了。

還有一個邏輯是，很多人認為，房子是最好的抗通脹投資品。

這在歷史經(jīng)驗上，不假。中國大陸的房產(chǎn)在黃金二十年里，不僅跑贏了通脹，還跑贏了很多其他投資品。

但現(xiàn)在的情形早就大不一樣了。在中央堅定實施房住不炒的基本政策以來，房子的投資屬性基本被剝離殆盡，回到消費品這個資產(chǎn)類別中來了。這兩年房價的表現(xiàn)就說明了一切。拿消費品來對抗通脹？這就是笑談了。

除了房價下跌之外，房地產(chǎn)市場的另一個重要投資參考指標房租，同樣也在下跌，而且目前尚且看不到停下來的趨勢。例如，在杭州這樣的新一線城市，有數(shù)據(jù)顯示，單位租金已從年初的52.28元每平米下跌到了11月的48.29元每平米，下滑幅度近10%，而且還在繼續(xù)下跌。

房價本身不太會漲，房租收益也在下跌，房產(chǎn)作為投資品的魅力真的已經(jīng)不大了。

那我們目前的房地產(chǎn)價格下跌處于什么階段呢？還會跌多久？

網(wǎng)上廣為流傳著一張高盛的預測分析。他們將中國房價走勢與日本、美國對應時期的房價走勢放在了一起比較。

照這個分析，如果參考美國的房價走勢，中國房價在2021年3季度見頂后，需要經(jīng)歷長達24個季度的調整，到2027年下半年才能真正實現(xiàn)企穩(wěn)止跌。我們目前剛剛走到一半，目前的房價下跌幅度也只實現(xiàn)了一半而已。

這還只是樂觀估計！

如果參考日本，那我們的房價下跌進程才剛剛開了個頭……

最后，給這兩年打算買房的人提兩個建議。

第一個建議：雖然樓市整體下跌趨勢很難改變，但未來房地產(chǎn)市場會出現(xiàn)很大的分化。一部分房產(chǎn)，特別是老破小、天價學區(qū)房等，將會變得越來越?jīng)]有價值；而另有一小部分房子——那些地段好、品質佳的房子——更有可能實現(xiàn)保值增值。所以，選房子的時候一定要擦亮眼睛。

第二個建議：買房時一定要量力而行，千萬不要上很高的杠桿。未來在房產(chǎn)市場上這么做的風險遠遠高于潛在收益。切記切記！