歷經(jīng)數(shù)十年發(fā)展，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)中介行業(yè)已從早期的零散化經(jīng)營(yíng)逐步轉(zhuǎn)向規(guī)范化、品牌化方向。隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，行業(yè)整合加速，頭部企業(yè)通過數(shù)字化轉(zhuǎn)型提升服務(wù)效率，而中小機(jī)構(gòu)則趨向平臺(tái)化合作以增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力。當(dāng)前，消費(fèi)者對(duì)房源真實(shí)性、交易透明度及服務(wù)專業(yè)度的要求顯著提高，推動(dòng)行業(yè)從信息中介向服務(wù)品質(zhì)型升級(jí)。
在這一變革浪潮中，貝殼找房作為行業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型的標(biāo)桿，通過構(gòu)建開放生態(tài)重塑了傳統(tǒng)模式。在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整周期中，貝殼找房于近日發(fā)布的財(cái)報(bào)就好像一面鏡子，折射出居住服務(wù)市場(chǎng)的多重鏡像。
業(yè)績(jī)回升了
總覽全年業(yè)績(jī)不難發(fā)現(xiàn)，貝殼2024年的業(yè)績(jī)表現(xiàn)呈現(xiàn)出明顯的前低后高特征。財(cái)報(bào)顯示，2024年貝殼集團(tuán)凈收入為935億元，同比增長(zhǎng)20.2%；其中，第四季度凈收入311億元，同比增長(zhǎng)了54.1%。在這份亮眼的答卷背后，既有市場(chǎng)周期的自然修復(fù)，也蘊(yùn)含著企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的深層動(dòng)能。
一來，一系列房地產(chǎn)相關(guān)政策的出臺(tái)，激發(fā)了市場(chǎng)活力，房地產(chǎn)交易活躍度有所回升。比如，去年的926會(huì)議提出要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，便隨著后續(xù)政策的落地，房地產(chǎn)行業(yè)的活力被喚醒，身處其中的貝殼找房自然從中受益，實(shí)現(xiàn)了業(yè)務(wù)量的增長(zhǎng)。財(cái)報(bào)顯示，2024年第四季度，在存量房業(yè)務(wù)方面，貝殼實(shí)現(xiàn)GTV7448億元，同比增長(zhǎng)59.1%；新房業(yè)務(wù)GTV達(dá)到3553億元，同比增長(zhǎng)49.3%。
二來，從單一交易服務(wù)向多元化場(chǎng)景延伸的戰(zhàn)略初見成效，新業(yè)務(wù)為營(yíng)收增長(zhǎng)做出了顯著貢獻(xiàn)。眾所周知，除了房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)之外，貝殼找房一直在發(fā)力新業(yè)務(wù)，如家裝、租賃、新興業(yè)務(wù)等。經(jīng)過多年的發(fā)展，貝殼的新業(yè)務(wù)逐漸成為新的增長(zhǎng)點(diǎn)。財(cái)報(bào)顯示，2024全年，貝殼找房的非房產(chǎn)交易服務(wù)業(yè)務(wù)同比增長(zhǎng)64.2%，占總營(yíng)收比例達(dá)到了33.8%，相比上年提升9.1個(gè)百分點(diǎn)。
三來，貝殼找房不斷強(qiáng)化線下服務(wù)能力的舉措，也為業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)奠定了基礎(chǔ)。財(cái)報(bào)顯示，截至2024年末，貝殼活躍門店數(shù)量達(dá)49,693家，同比增長(zhǎng)18.3%；活躍經(jīng)紀(jì)人44.5萬人，增長(zhǎng)12.1%，隨著貝殼找房不斷進(jìn)行規(guī)模擴(kuò)張，其服務(wù)能力也在不斷增強(qiáng)，因此很好地承接住了市場(chǎng)回暖的這波紅利。
增收卻不增利
雖然貝殼找房的業(yè)績(jī)表現(xiàn)頗為亮眼，卻陷入了利潤(rùn)迷局，依舊沒能擺脫增收不增利的怪圈。財(cái)報(bào)顯示，2024年，貝殼找房的歸母凈利潤(rùn)40.65億元，同比下滑30.9%；毛利率下滑至24.6%，較2023年同期的27.9%，減少3.3個(gè)百分點(diǎn)。
一方面，貝殼找房進(jìn)行規(guī)模擴(kuò)張的舉措，雖然有助于業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)，卻推高了運(yùn)營(yíng)成本。以活躍經(jīng)紀(jì)人為例，隨著活躍經(jīng)紀(jì)人規(guī)模的擴(kuò)大，貝殼找房勢(shì)必要付出更多的薪酬及傭金成本。與此同時(shí)，線下門店數(shù)量的增加也會(huì)產(chǎn)生租金、培訓(xùn)等費(fèi)用支出。而這一系列運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的增長(zhǎng)自然會(huì)擠壓貝殼找房的利潤(rùn)空間。財(cái)報(bào)顯示，2024年，貝殼找房的營(yíng)業(yè)成本總額為705億元，較2023年的561億元，同比增加了25.8%。
另一方面，業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的變化，同樣給貝殼找房帶來了毛利率壓力。毫無疑問，在拓展家裝家居和房屋租賃等新業(yè)務(wù)時(shí)，貝殼找房勢(shì)必會(huì)投入大量資源。由于這些業(yè)務(wù)尚處于增長(zhǎng)期，成本也較高，短時(shí)間內(nèi)無法取得收益，這自然而然會(huì)對(duì)利潤(rùn)產(chǎn)生壓力。
除此之外，市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)，使得貝殼找房不得不在技術(shù)研發(fā)、市場(chǎng)營(yíng)銷等方面加大投入力度，而這也會(huì)再度擠壓利潤(rùn)空間。財(cái)報(bào)顯示，2024年，貝殼的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用總額為192億元，同比增長(zhǎng)13.3%。其中，銷售和市場(chǎng)費(fèi)用為78億元，同比增長(zhǎng)17.0%；研發(fā)費(fèi)用為22.83億元，同比增長(zhǎng)18%。
穿越周期的戰(zhàn)略抉擇
面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)從增量開發(fā)轉(zhuǎn)向存量運(yùn)營(yíng)的深刻變革，貝殼找房正以戰(zhàn)略前瞻性重構(gòu)業(yè)務(wù)版圖，其未來布局不僅關(guān)乎企業(yè)自身的生存發(fā)展，更預(yù)示著居住服務(wù)產(chǎn)業(yè)的價(jià)值重構(gòu)方向。這種多維度的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，正在重塑行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)規(guī)則與發(fā)展邏輯。
一是，貝殼找房的數(shù)字化轉(zhuǎn)型正從工具創(chuàng)新邁向系統(tǒng)重構(gòu)。貝殼找房的核心戰(zhàn)略是通過構(gòu)建數(shù)據(jù)－算法－服務(wù)的閉環(huán)生態(tài)，將技術(shù)能力滲透至交易全鏈條。在基礎(chǔ)服務(wù)層面，AI技術(shù)的應(yīng)用場(chǎng)景持續(xù)拓展，從房源智能匹配延伸至合同條款解析、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警等專業(yè)領(lǐng)域。通過深度學(xué)習(xí)海量交易數(shù)據(jù)，系統(tǒng)已能精準(zhǔn)識(shí)別客戶潛在需求，實(shí)現(xiàn)從千人一面到千人千面的服務(wù)躍遷。這種技術(shù)驅(qū)動(dòng)的服務(wù)升級(jí)，不僅提升了用戶體驗(yàn)，更重構(gòu)了行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。
二是，貝殼找房的第二曲線正在加速培育。在鞏固核心業(yè)務(wù)的同時(shí)，貝殼正積極培育第二增長(zhǎng)曲線，通過多元化布局開辟新的增長(zhǎng)空間。這些創(chuàng)新業(yè)務(wù)不僅有助于分散風(fēng)險(xiǎn)，還將為公司長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展注入新的活力。家裝業(yè)務(wù)將聚焦供應(yīng)鏈整合與數(shù)字化交付，目標(biāo)2025年合同額突破200億元，通過標(biāo)準(zhǔn)化套餐和智能家居集成提升客單價(jià)。租賃業(yè)務(wù)則推進(jìn)省心租產(chǎn)品迭代，計(jì)劃在管房源增至60萬套，通過AI匹配系統(tǒng)降低空置率，探索長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)證券化路徑。
貝殼找房的未來圖景，本質(zhì)上是居住服務(wù)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的縮影。在技術(shù)革命與消費(fèi)升級(jí)的雙重驅(qū)動(dòng)下，其戰(zhàn)略選擇呈現(xiàn)出鮮明的時(shí)代特征：以數(shù)字化重構(gòu)服務(wù)流程，以生態(tài)化拓展價(jià)值邊界。這種多維度的戰(zhàn)略布局，既是對(duì)行業(yè)變革的主動(dòng)回應(yīng)，也是對(duì)商業(yè)本質(zhì)的深度思考。當(dāng)居住服務(wù)從交易撮合進(jìn)化為生態(tài)服務(wù)，貝殼正在書寫一個(gè)關(guān)于創(chuàng)新與責(zé)任的新敘事。
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