銀行之所以流氓就在于，你去存錢或投資理財?shù)臅r候，是一年或者幾年，整個周期內(nèi)，銀行都完全占有你的本金，不會每月還你一部分本金和付你一部分利息，但是你去銀行貸款的時候，比如貸一年或幾年，在這段時間內(nèi)，你卻不能完全占有它所有的本金，每月都要還它一部分，從而造成本金遞減，你就算拿去投資，那么收益也是遞減的。以10萬來說，房貸6%利率情況下，貸一年等額本息的月供8606.64元，假如存余額寶活期年收益11%（假如），第一個月10萬本金產(chǎn)生的月收益只有11000元的十二分之一，然后還掉8606.64，第二個月產(chǎn)生收益的本金就只有100000-8606.64+11000/12，依次類推，還完一年后，還有結(jié)余約2922元，也就是說這10萬的利息差只有2.922%而并非5%?。?！當然，這還是房貸按月計息的情況下，因為一年6%利率的房貸，10萬產(chǎn)生的實際利息其實只有3279.72元（網(wǎng)上房貸計算器算出），你看，如果按照現(xiàn)在普通借貸來看，其實利率只有3.27972%，這3.28左右的利率借出來頭11點的理財，結(jié)果只有2.9左右的收益，就更不用提現(xiàn)在各種6%利率就真的產(chǎn)生6000利息的這種貸款了，如果是信用卡或者小額借貸之類的6%利率，那我保證你哪怕找到11%回報的渠道也還是要虧，知道借貸的套路了吧

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以前只刷不評論，看經(jīng)常有人說秀優(yōu)越感，秀優(yōu)越感的，沒什么感覺，現(xiàn)在發(fā)覺確實挺多喜歡秀優(yōu)越感的，而且是抓住一切縫隙秀，各種秀，蒂花之秀……沒有機會，創(chuàng)造機會也要秀……

鑒于這些不理清前后邏輯，連我寫的哪一部分是房貸利息，哪一部分是投資收益都沒搞清楚就開噴的人，還有閱讀理解不及格，就喜歡主觀給人扣帽子，什么偷換概念的人，我也是醉了，向來不喜歡那種，不把別人的思路理清楚就開噴還戴帽子的人，咱做人能客觀點不，你覺得我哪兒算的有問題，那就自己算一遍然后貼出來，列個一二三，哪里對了哪里沒對，讓人心服口服好吧，別一來話都沒看清，就想當然的亂開黃腔；好了，吐槽到此為止，開始正題。

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關(guān)于這個問題的研究，是源于之前余額寶利率6點幾的時候，因為公積金貸款利率是更低的，所以當時就思考，如果有方法把公積金貸款拿來放余額寶，是不是能賺錢呢？周圍很多人也有過這種想法，于是就拉了一張excel來算賬。不算不知道，一算才發(fā)現(xiàn)，真不是那么簡單的利率相減。

數(shù)據(jù)的話，還是回到本金10萬，理財年收益11%，房貸利率6%的情況；

以上數(shù)據(jù)通過網(wǎng)上的房貸計算器算出，10萬本金貸一年，月供是8606.64元，總利息3279.72元，看清楚這是房貸利息?。?！別扯什么3200的收益率?。。⊙劬﹂L了要用?。?！

對于之前說的相當于3.27972%的利率的說法，引起了很多爭議，這里其實涉及到2種不同的對利率的解釋和理解；

第一種，常見的信用卡現(xiàn)金分期、消費貸、各種小額借貸公司的分期貸款，基本都是說是百分之幾的利率，那么最后收取的就是總本金的百分之幾作為利息。也就是說，如果通過信用卡借款分期(普通人可能常用的渠道)，借10萬，如果年利率是6%借一年，那么產(chǎn)生的利息就肯定是6000！而你的月還款，也肯定是106000的1/12，也就是8833.33……元！

第二種，也就是房貸這種，利率6%貸10萬一年，實際總利息只有3279.72元，而不是6000元，月供是8606.64元，而不是8833.33……元！

同樣的利率，同樣的本金，同樣的貸款期限，為什么月供不一樣，為什么總利息不一樣！

因為計息方式不一樣，當然，可能由于后來很多人說這種利息不太合理，因為我沒有完全占有10萬整整一年，那憑什么要收我10萬整整一年的利息呢，所以，我估計這也是現(xiàn)在很多分期借款都把這個費用叫做手續(xù)費，而非利息的原因，不過對于我們普通人來說，它叫什么無所謂，我還是得給錢，不會因為它的叫法不一樣而少給一分錢對吧；

我之所以將房貸按照第一種方式換算時，得出其實年利率只有3.27972%，是為了讓人區(qū)分開房貸和信用卡類現(xiàn)金分期的區(qū)別，兩者都是6%的利率為什么利息不一樣，能有個數(shù)字在這里讓人更直觀的看出區(qū)別！

還有的朋友說貸款的本金占有其實只有一半，也就是大概5萬占有1年，或者是占有時間其實只有一半，大概10萬占有半年，這種說法也對，效果是一樣的，不過我感覺要用讓人覺得簡單易懂的方式推導出，為什么是本金實際只占有了一半，或者占有時間其實只有一半，個人覺得這個推導會比我直接把6%的房貸利率大概等同于普通貸款的3.27972%更復雜，所以我就用了這種方式來換算；

如果你要咬文嚼字的說我這種換算方式有問題，顯示出您的專業(yè)性和優(yōu)越性，那請便，我也不再做其他解釋，目的就是為了普通人能知道這結(jié)果不一樣！

好了，房貸支出算出來了，再來看看收益：

假定理財年化收益11%，假定按月計息(因為每月要還月供，方便計算)，假定無風險(此回答的重點不在風險分析)，借款后第一個月的時間，可以用全額的10萬去投入理財獲取收益，當還完第一次月供后，用于第二個月投資的本金，其實是100000加上第一個月的收益916.66……元，再減去月供8606.64元，最后得出約92310元；

以此類推，當還完12期后，所有債務清掉，手里還剩約2922元。

然后我之前也得出結(jié)論，這種操作最后的利差是2.922%，而并非5%，也是基于大部分人簡單的覺得貸款利率6%、投資理財11%、那么有5%套利空間的這種思維而展開的。按照覺得有5%套利空間的人的想法來說，應該產(chǎn)生100000*5%的利潤，也就是5000塊利潤才對，那為什么最后只有2922元，而不是5000元呢?

因為資金占有時間的問題，就如我開題說的，你去投資理財或者存錢，是需要資金整個周期內(nèi)都被完全占有才會有完整的收益，也就是10萬必須365天都一分不少的在理財那兒，那么一年后才能有1萬1的回報；

但是你每個月都要還月供的情況下，就不滿足本金10萬一分不少的放一年，所以最后利差沒有5%，換算成2.922%也是為了讓人更直觀的看出實際情況和理想情況的差異！對于一年周期來說，我投入了10萬，最后結(jié)余2922元，那不就是年收益2.922%嗎？至于中間怎么操作的，我不用管！你去買理財產(chǎn)品的時候，你會關(guān)心它每天怎么計算，今天收益多少虧了多少，明天又是賺了賠了嗎？不都是看最后的年化收益嗎，不關(guān)心中間的換算，對吧。

最后說一下，其實房貸利率真的算低的了，除了房貸，你去哪兒找給你大額的給你按月計息的，利率還不算高的貸款。

算了下房貸的極限情況，在理財年化收益6%的情況下，12期還完后結(jié)余幾乎為0；但是如果去借貸信用卡現(xiàn)金分期6%利率的錢，去投資的話，結(jié)果怎么樣呢？

可以看出，如果這樣操作，當還完12期分期后，還負債約2796元，明明利率都是6%的嘛，所以說這就是為什么我說是銀行的套路。

如果要通過這種一次性全額本金計息的方式貸款分期，想薅羊毛的話，要多少年化收益多少的理財產(chǎn)品才能賺呢？

可以看到，理財收益幾乎要達到10.9左右，才能和6%利率的現(xiàn)金分期利息達到收支平衡，超過這個數(shù)才有得賺。

說了這么多，只是一個目的，讓人知道為什么利差不是11%-6%，看懂了，目的就達到了，看不懂那就慢慢看，沒有推導就亂噴的懶得回，您要是覺得算的有問題，那麻煩自己推算一遍，列個一二三，再來說哪兒有問題，別張口就來，誰都會……

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標簽： 投資 理財 房貸 提前還房貸 利率