據(jù)媒體報(bào)道，4月21日上海融創(chuàng)外灘壹號(hào)院二期開(kāi)盤(pán)即售罄，單日銷(xiāo)售額高達(dá)99.97億元，豪宅市場(chǎng)出現(xiàn)了日光。據(jù)透露，該樓盤(pán)位于外灘董家渡板塊，毗鄰?fù)鉃?、南京路、豫園、世博園等上海頂級(jí)商圈，擁有得天獨(dú)厚的地段優(yōu)勢(shì)。產(chǎn)品的戶(hù)型為255平方米—380平方米的大平層，套均總價(jià)5000萬(wàn)元。
對(duì)于豪宅的熱賣(mài)，開(kāi)發(fā)商上海融創(chuàng)營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人也表示，在最好的城市最好的地段做最好的項(xiàng)目。開(kāi)盤(pán)就清掉也在他們的意料之中。
然而這已經(jīng)不是上海的頂級(jí)豪宅第一次出現(xiàn)日光，就在4月18日，位于陸家嘴的豪宅濱江凱旋門(mén)也出現(xiàn)了開(kāi)盤(pán)即售罄的盛況，當(dāng)日售罄70億，其中總價(jià)1.1億的樓王一開(kāi)場(chǎng)就被選購(gòu)。
從樓市的整體情況來(lái)看，今年3月，上海全市共成交新建商品房5370套，環(huán)比增長(zhǎng)299%。值得注意的一個(gè)數(shù)據(jù)是，上海的新房套均總價(jià)已經(jīng)達(dá)到了1105萬(wàn)元/套，環(huán)比增長(zhǎng)35%，成交均價(jià)86050元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)29%。
進(jìn)入2024年，地產(chǎn)行業(yè)一直處于下行的壓力中。數(shù)據(jù)顯示，2024年一季度房地產(chǎn)銷(xiāo)售仍然顯著低于去年同期水平。在需求方面，北京、上海等一線(xiàn)城市放松了限購(gòu)政策，同時(shí)各地也先后出臺(tái)了個(gè)人信貸政策。然而地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展仍舊不溫不火。
上海為何會(huì)連續(xù)出現(xiàn)豪宅日光潮的現(xiàn)象？豪宅日光潮是否預(yù)示著地產(chǎn)行業(yè)復(fù)興的開(kāi)始？千萬(wàn)豪宅一天被搶購(gòu)一空的背后又透露了目前買(mǎi)房市場(chǎng)怎么樣的真相呢？
為什么你感覺(jué)不到豪宅在熱賣(mài)？
千萬(wàn)豪宅一夜被賣(mài)光，買(mǎi)房又回到了排隊(duì)買(mǎi)菜的場(chǎng)景。這好像又和網(wǎng)上的新聞和我們的感知不一樣，有人說(shuō)這些都是托，有開(kāi)發(fā)商在炒作，筆者覺(jué)得豪宅的銷(xiāo)售熱潮多少還是反映了一些當(dāng)下新房市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)的，至于為什么普通人感覺(jué)不到，主要還是有以下三個(gè)原因：
首先還是目前房產(chǎn)市場(chǎng)的老問(wèn)題，一二手房的嚴(yán)重倒掛。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是新房?jī)r(jià)格便宜，而二手房?jī)r(jià)格還是偏貴。我們來(lái)看一下，今年3月，上海另一個(gè)被日光的豪宅，新天地的順昌玖里，這個(gè)新房的單價(jià)在15萬(wàn)~16萬(wàn)左右，而個(gè)別的翠湖天地，二手房的價(jià)格就已經(jīng)到了18萬(wàn)以上了，明顯一手房比二手房都要便宜。
同樣的情況還發(fā)生在香港，就在前幾天李嘉誠(chéng)的長(zhǎng)江實(shí)業(yè)在香港的豪宅也引發(fā)了萬(wàn)人的搶房潮，單價(jià)21萬(wàn)港元每平方米，420套房源一天也全部售罄了。李嘉誠(chéng)香港的豪宅價(jià)格和周邊的二手房比起來(lái)呢，相當(dāng)于打了七折。
網(wǎng)上不是說(shuō)好的房子不好賣(mài)？二手房不是都降價(jià)了嗎？
首先這個(gè)宏觀的感覺(jué)是有道理的，只是需要加一個(gè)前提，就是普通商品房不好賣(mài)了。地產(chǎn)由于保值所帶來(lái)的金融屬性，依舊吸引了大量的投資者，只不過(guò)由于房地產(chǎn)的宏觀面不好了，目前這部分金融屬性?xún)H僅局限在了豪宅這里。無(wú)論是香港還是上海，豪宅都有幾個(gè)共同特點(diǎn)：產(chǎn)品地段不錯(cuò)，價(jià)格超過(guò)千萬(wàn)以上。即使房?jī)r(jià)下跌了，如果買(mǎi)入的人能在合適的價(jià)格買(mǎi)入，考慮到目前市場(chǎng)10%~20%跌幅，未來(lái)還能有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，現(xiàn)在上車(chē)毫無(wú)疑問(wèn)是保值的。
其次就是幸存者偏差，目前各類(lèi)自媒體都把目光盯住了豪宅的日光。其實(shí)就在上海，每個(gè)月還有大量4萬(wàn)左右的剛需盤(pán)上市。就在去年10月，在上海遠(yuǎn)郊奉賢的一處總價(jià)在200萬(wàn)左右的新盤(pán)，出現(xiàn)了0認(rèn)籌的場(chǎng)景，而相關(guān)媒體的報(bào)道卻寥寥無(wú)幾。這幾年的土地還有流拍的，商品總有賣(mài)得好的和賣(mài)得不好的，互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，你就在茫茫的信息當(dāng)中成了那個(gè)幸存者。
最后還是富人資金避險(xiǎn)的需要。什么是避險(xiǎn)？以前有錢(qián)人為了保值增值手里不留現(xiàn)金，在上海隨便找一個(gè)市區(qū)的小區(qū)一口氣買(mǎi)了幾十套房。因?yàn)樵谀莻€(gè)時(shí)代，其實(shí)只要在上海的市區(qū)，不分板塊，其實(shí)都在漲價(jià)，只有上車(chē)的早晚。
有人計(jì)算過(guò)去的20年，整個(gè)全國(guó)樓市都在上漲。有錢(qián)人無(wú)論是在遠(yuǎn)郊買(mǎi)十套房還是在翠湖天地買(mǎi)一套房，其實(shí)漲跌幅拉長(zhǎng)周期來(lái)看都差不多。但現(xiàn)在情況不同了，有錢(qián)人都判斷行情不好了，這個(gè)時(shí)候他要選擇什么？
要選擇避險(xiǎn)，哪里風(fēng)險(xiǎn)最小？肯定是優(yōu)質(zhì)的核心資產(chǎn)，對(duì)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)毫無(wú)疑問(wèn)就是豪宅了。這里需要補(bǔ)充一點(diǎn)的是豪宅不僅僅有保值作用，更重要的是便于周轉(zhuǎn)。就現(xiàn)在的行情而言，大部分買(mǎi)入豪宅的人其實(shí)并不是特別期待在短時(shí)間里，房?jī)r(jià)繼續(xù)暴漲，甚至都做好了下跌的準(zhǔn)備。
市區(qū)豪宅比遠(yuǎn)郊新房的優(yōu)勢(shì)在哪里呢？那就是不缺接盤(pán)俠，永遠(yuǎn)有流動(dòng)性。對(duì)一個(gè)有幾千萬(wàn)身價(jià)的人來(lái)說(shuō)，買(mǎi)了1000萬(wàn)的房子，跌掉100萬(wàn)，對(duì)他來(lái)說(shuō)不傷筋動(dòng)骨。
但是有錢(qián)人也有怕的，就是買(mǎi)了資產(chǎn)只能看著，賣(mài)都賣(mài)不動(dòng)，沒(méi)有流動(dòng)性。而目前在任何一線(xiàn)城市，核心區(qū)的房?jī)r(jià)即使下跌，房子還是有流動(dòng)性的。說(shuō)白了，降價(jià)能賣(mài)得掉。
還是有錢(qián)人多？豪宅日光能持續(xù)多久？
對(duì)于上海高端住宅熱銷(xiāo)的原因，有研究機(jī)構(gòu)表示，高端住宅市場(chǎng)即使在行業(yè)下行的時(shí)候也能繼續(xù)受大家認(rèn)可，也說(shuō)明了疫情后的復(fù)蘇階段，讓一些前期的資產(chǎn)荒使得各種資金還是進(jìn)入到高端住宅市場(chǎng)。為此，上海高端住宅，尤其內(nèi)環(huán)以?xún)?nèi)的一些高端住宅也在配合這些投資者集中出售。有中介表示，這波上海熱銷(xiāo)的高端住宅都位于已經(jīng)許久沒(méi)有供應(yīng)的上海核心地段，有購(gòu)房者還是看好項(xiàng)目地段帶來(lái)的升值可能。
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年3月份，上海新房房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比上漲0.5%，領(lǐng)漲全國(guó)；同比上漲4.3%，位居全國(guó)第二；而上海二手房房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比下跌0.3%，同比下跌6.9%。上海作為中國(guó)最發(fā)達(dá)的城市，核心城區(qū)的新房的投資和金融屬性越發(fā)顯著。而二手房下跌的透視的還是近年來(lái)國(guó)內(nèi)房市銷(xiāo)售疲軟的反應(yīng)，高端豪宅熱賣(mài)，低端老破小無(wú)人問(wèn)津的分化局面或許將是未來(lái)幾年中國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)的新常態(tài)。
有觀點(diǎn)認(rèn)為，豪宅的日光背后透露的還是整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)的下行周期，畢竟有錢(qián)人都在考慮避險(xiǎn)和尋找最有流動(dòng)性的資產(chǎn)。當(dāng)然也有房產(chǎn)自媒體在豪宅的熱賣(mài)中看到機(jī)會(huì)，有房吹認(rèn)為中國(guó)的房產(chǎn)市場(chǎng)大概率在三年左右就可以開(kāi)始復(fù)蘇?，F(xiàn)在的樓市大病初愈，經(jīng)歷一段恢復(fù)期，建立市場(chǎng)信心后，過(guò)往的市場(chǎng)規(guī)律也說(shuō)明，房?jī)r(jià)的回升經(jīng)常是從成交量的回升開(kāi)始的。
其實(shí)客觀地說(shuō)以上兩種觀點(diǎn)都有道理，入場(chǎng)和觀望并存或許才是今后中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流。這波上海豪宅的爆火，算不上逆勢(shì)發(fā)展，反而正是當(dāng)下市場(chǎng)階段的真實(shí)產(chǎn)物。
從宏觀層面來(lái)看，豪宅的熱銷(xiāo)并不能代表整體樓市，可以說(shuō)豪宅是一個(gè)獨(dú)立于普通商品住宅市場(chǎng)的子市場(chǎng)，全球大城市都會(huì)有這樣獨(dú)特的豪宅區(qū)域，比如美國(guó)的紐約、俄羅斯的莫斯科。即使整個(gè)市場(chǎng)低迷，子市場(chǎng)也能供銷(xiāo)兩旺，對(duì)于整體樓市而言確實(shí)不具代表性。所以觀察中國(guó)的樓市復(fù)蘇應(yīng)該還需要從剛需項(xiàng)目的銷(xiāo)量開(kāi)始，只有剛需盤(pán)的起步才能帶動(dòng)整體市場(chǎng)。而這波的高端新盤(pán)如何帶動(dòng)這個(gè)市場(chǎng)，顯然還需要一個(gè)周期的觀察。
對(duì)于大部分人而言，時(shí)刻觀望價(jià)格或許是考慮買(mǎi)房的首要因素，對(duì)投資者而言別人恐懼時(shí)我貪婪，別人貪婪時(shí)我恐懼，才是不變的心情。或許正是這種心態(tài)上的微妙差異，造就了現(xiàn)在豪宅市場(chǎng)大熱的局面了。
參考資料
1、千萬(wàn)級(jí)豪宅項(xiàng)目又現(xiàn)日光 上海高端樓盤(pán)能火多久？新京報(bào)
2、近100億元！又見(jiàn)豪宅日光，證券時(shí)報(bào)
3、99.9億！上海豪宅樓盤(pán)，又現(xiàn)日光！有購(gòu)房者稱(chēng)：買(mǎi)白菜現(xiàn)場(chǎng)秩序較好，每日經(jīng)濟(jì)新聞
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