你一直在錯過的暴利行業(yè)，其實就在你的身邊，用小學(xué)數(shù)學(xué)的水平計算，就可以賺到錢。

其實包括我在內(nèi)的很多人都過多專注于工作的收入，總是窮盡心思的去創(chuàng)業(yè)、工作賺錢，豈不知方向決定成就，過多的專注總會忽略周邊的機(jī)會。

看一個行業(yè)是否值得進(jìn)入，一個非常簡單的評判標(biāo)準(zhǔn)就是這個行業(yè)的產(chǎn)品有沒有人主動去詢問、購買，有主動的客戶就意味著產(chǎn)品有利可圖，有大的利潤空間。

而普通商業(yè)一旦進(jìn)入行業(yè)疲軟期，那么顧客購買的主動性就會直線下降。

過去數(shù)年我一直以創(chuàng)業(yè)為導(dǎo)向，不斷鉆研營銷、運營的術(shù)，終于感覺有點點小小的成就，豈不知錯過了最大的暴利行業(yè)。

時間是最貴的，從機(jī)會成本的角度而言，你花費時間在一個生意上，就必定的錯過另一個項目的利潤。

什么行業(yè)最暴利？

從合法合規(guī)，對于普羅大眾最便捷的角度而言，最暴利的行業(yè)其實是房地產(chǎn)，完美的符合上述的賺錢標(biāo)準(zhǔn)。

只要選擇得當(dāng)，你不需要操心，資產(chǎn)就可以自行升值漲價。

去年，當(dāng)我辛苦創(chuàng)業(yè)、工作賺到一百萬的時候，我發(fā)現(xiàn)我之前通過朋友關(guān)系購買的房子，居然不聲不響的就超過了這個數(shù)字，這種反差感讓我開始反思。

其實算上持有成本（另外一個城市首套購買四成首付）：首付+當(dāng)年支出的利息，那個房子投資不過三十多萬。

但是以房產(chǎn)上漲回報的100萬利潤計算回報率，其利潤率卻是300%！

大家總是會慣性的算錯賬，比如100萬的房產(chǎn)，買了一年才漲30萬，就認(rèn)為回報率才30%，但是這是基于全款購房情況。

如果這套房是以貸款的形式購買，比如首付30萬，投資30萬賺回30萬，這個時候回報率就是100%。

如果你以信用卡套現(xiàn)的形式出資30萬購買，假設(shè)一年為8%的利息，你的年利息就是2.4萬，貸款5年，每年本金還款6萬，這個時候用持有成本計算，回報率就是1200%（12倍），

而如果以純利息的付出（因為本金終究是你的）計算，回報率就是4160%（41.6倍）。

而如果這個房產(chǎn)出租出去，租金能抵消利息，那么你就可以空手套白狼賺取100萬！

一二線城市由于國家緊控政策收縮進(jìn)入成本極高，而不少優(yōu)質(zhì)的三四線城市正處于瘋狂生長的時機(jī)，上述的這種機(jī)會正在全國各地到處上演，這才是真正的暴利行業(yè)？

你可以想象這種反差感，自己創(chuàng)業(yè)累得半死不活的，還時時刻刻擔(dān)驚受怕，結(jié)果居然還沒有一個無心購買的房產(chǎn)增值那么快。

我總是居于守正的意識，覺得應(yīng)該實實在在的做點事情才是正道，只可惜守正有余，出奇不足。

我常想如果當(dāng)年花更多的時間去研究房產(chǎn)，或許現(xiàn)在的成就會高的更多。

由于從前建筑師職業(yè)的關(guān)系，雖然只是地產(chǎn)行業(yè)運營的一個環(huán)節(jié)，但是源于多年的職業(yè)素養(yǎng)，讓我對于房地產(chǎn)的各種環(huán)節(jié)一點就通，我當(dāng)年從一個樓盤的整體方案設(shè)計（規(guī)劃、戶型、造型），到施工圖設(shè)計，整個設(shè)計環(huán)節(jié)都主導(dǎo)過。

OK，不說了，來聊點干貨吧，房地產(chǎn)貌似高大上，進(jìn)入成本極高，但其實你只需要花一點點時間思考，只需要小學(xué)水平的數(shù)學(xué)去計算，就可以以極低的成本去撬動一個高回報的投資。

本質(zhì)上講，所有生意獲利的根本就是賺取差價，地產(chǎn)行業(yè)也無出其右，不過它賺取差價的方式相對比較特殊，它的利潤差價來源于預(yù)期的未來，未來與現(xiàn)狀的差距越大，這個差價的利潤也就越高。

比如，大城市的衛(wèi)星城市發(fā)展帶來差價。

到一定階段，當(dāng)市區(qū)沒有發(fā)展空間的時候，就會向外擴(kuò)張，形成一個中心城市，多個衛(wèi)星城市環(huán)繞的格局（衛(wèi)星城市源于19世紀(jì)的花園城市理論，其目的是疏散人口及城市部分功能）。

比如你在廣州工作，去佛山居住。在上海上班，昆山買房一個道理。

造成衛(wèi)星城市的根本原因是由于城市的中心集權(quán)化，比如最好的資源都在一環(huán)內(nèi)，環(huán)數(shù)越多資源越少。而城市中心集權(quán)化帶來的問題，就是容易產(chǎn)生人口飽和，一旦某個區(qū)域飽和以后，就不得不向外疏散人口。

衛(wèi)星城市的設(shè)立，即是用來疏散大城市飽和的人口和功能，比如雄安新區(qū)。隨著大城市的人口涌入，會帶來衛(wèi)星城市的溢價空間。

其次，大城市的各種新區(qū)規(guī)劃帶來的差價。

新區(qū)也就是當(dāng)年我們俗稱的鬼城，不過和很多當(dāng)年唱空的專家論調(diào)相反，這些鬼城經(jīng)歷了短暫人口遷移空擋期以后，大部分都以極高的發(fā)展速度和與之匹配的房價發(fā)展速度快步上升。

為什么很多專家沒有預(yù)測到這些新區(qū)的發(fā)展，因為當(dāng)時專家們談?wù)摻?jīng)濟(jì)的時候，忽略了一個問題：中國的戶籍制度。

鬼城再空，它都可以給你帶來這個城市的戶口！戶口意味著你能享受這個城市的資源，以及身份標(biāo)志。

而政府一旦未來實現(xiàn)了當(dāng)初給予新區(qū)的承諾，將各種基礎(chǔ)設(shè)施：學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)等等按照城市規(guī)劃圖付諸實踐，新城區(qū)最后的價值將和老城區(qū)別無二致，甚至要優(yōu)于老區(qū)，那么你當(dāng)初購買的房子也將會隨之漲價。

買房和預(yù)估公司一樣，實質(zhì)上購買的是它的未來，而非現(xiàn)在。

賺錢的差價其實就來源于這個城市發(fā)展的上位規(guī)劃和目前現(xiàn)狀的差距，比如炒房客最喜歡概念炒，粵港澳大灣區(qū)建設(shè)，京津冀大片區(qū)，雄安新區(qū)等等。

一旦國家政策發(fā)布，那些原本屬于價值洼地的區(qū)域，由于相應(yīng)的配套設(shè)施還沒有建設(shè)，房價依然處于低位，而如果未來基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)跟上城市擴(kuò)張規(guī)劃的話，新區(qū)就極容易產(chǎn)生暴漲。

當(dāng)然除了大區(qū)域、大城市的概念發(fā)展外，每年非常多的中小城市都有自己的城市擴(kuò)張進(jìn)程，這也是一個購買點。

去年一個邊陲縣城由于老城區(qū)發(fā)展不足，準(zhǔn)備舉城遷移到新城區(qū)，新城的房價從3000，一年的時間內(nèi)一路飆升到6000，我投資20萬，賺回40萬。

談房價只能具體問題具體分析，不談城市只談房價的都沒有意義，北上廣深和新一線城市不同，新一線城市和二線城市的發(fā)展又不一樣，三四線城市的擴(kuò)張又是另外一種模式。

我們覺得房價高，是因為媒體天天報道北上廣深，你每天盯著五六萬、上十萬一平方米的房價，當(dāng)然覺得高，但是事實上有很多處于價值洼地的城市，房價低的驚人，成長空間巨大。

全國有數(shù)百個城市，非常多的非一線城市都還有發(fā)展?jié)摿Α?/p>

比如，很多三四線城市，我推算過樓面土地價格，基本上很多樓盤拿地價每個平方1000元都不到，加上開發(fā)建安成本，也就是說它的房價成本每平米3000左右，如果它的售價是3000到4000之間，也就是售價越貼近成本價的話，那么這個房價必漲。

就這么一個簡單的邏輯讓很多土老板還有溫州人賺得盆滿缽盈，去年某落后省四線城市房價3000時代的時候，一個浙江人用八萬的首付，買了七八套小戶型，今年房價漲到5000，就這么輕松賺到一百萬，他花的成本其實也就比很多在商場租商鋪的租金高一點而已。

這是一個務(wù)實虧本，炒房興邦的時代，這兩年三四線城市暴漲的幕后推手，有人說歸咎于碧桂園，其高周轉(zhuǎn)、弱線城市外圍拿地的開發(fā)模式，卷走了地方百姓一批又一批的資產(chǎn)。

但是，我個人覺得房價上漲是必然，房地產(chǎn)公司和炒房客不過是這個過程的加速劑，即使沒有他們，房價也會漲，只是速度變慢而已，這些公司和個人把原本可能5年的上漲空間壓縮到1年，本質(zhì)上是購房的需求和空間是存在的。

這些需求怎么來的？很大一部分是政策導(dǎo)向，比如中國的城鎮(zhèn)化建設(shè)。

通常伴隨著政策發(fā)展，隨著國家城鎮(zhèn)化的普及，越來越多的農(nóng)村戶口正向城市戶口轉(zhuǎn)移，這是趨勢也是政績！

農(nóng)村往縣城、縣城往市區(qū)、市區(qū)往省城、省城往一線城市，人口跟隨著虹吸效應(yīng)不停的流動升級。所以未來，城市發(fā)達(dá)是必然，農(nóng)村空心化也是必然。

其實很多事情的意義除了經(jīng)濟(jì)效益以外，更多是看政績，中央給了指標(biāo)和任務(wù)，地方就要跟上。政策和城市發(fā)展導(dǎo)致的人口的流入，就意味著房子的價值！

嗯，不要妄談國事，回到我們普通人的投資策略。

你需要做的是，首先查看城市的凈流入人口，人口增長的城市=有價值，比如長三角、珠三角等區(qū)域，人口減少的城市=無價值，比如東北的沒落。

選定城市以后，其次，查看該城市的控規(guī)圖，研究未來城市的發(fā)展，舊城區(qū)因為成熟的配套設(shè)施，也就意味著其增值空間的飽和，也就是你的持有成本會很高，而溢價空間會比較有限。

買房買的不是房子，而是這個房產(chǎn)帶來的附屬價值，比如學(xué)位、商業(yè)、景觀、戶籍等等。

而新城區(qū)由于基礎(chǔ)設(shè)施的尚未建設(shè)，其未來就有溢價的空間，最有價值的基礎(chǔ)設(shè)施就是學(xué)校（學(xué)位）、醫(yī)院（預(yù)防危險）、交通（地鐵、公交）、商業(yè)（品牌商運營）、公共綠化（公園、廣場），有這些設(shè)施的新區(qū)域就必定增值。

而此類房產(chǎn)，你的持有成本會相對較低，而溢價空間則很大。

再次，評估房價，計算周邊房子的樓面地價，二手房價，新房價，測算你的購房價格與房子的實際成本價的偏離度有多少。

最后，如果你決定購買，需要做的就是拿出計算器，坐下來好好計算以哪種方式購房，你的風(fēng)險最低，成本最少，還能控制住現(xiàn)金流，我從沒說過要杠桿買房，實際上你需要做的是仔細(xì)的計算購房資金比例。

別來問我到底如何買房，我也不會推薦，聰明人早已自行動手，而賺不了錢的人永遠(yuǎn)都在等待無價值的二手信息。

沒想到這么多人在看，另外，安利下自己的個人公眾號：Ysensen 不定期更新自己的商業(yè)理解，專業(yè)講解創(chuàng)業(yè)營銷的那些事，關(guān)注回復(fù)：書籍，就有驚喜。

評論更精彩，我如此辛苦的寫回答，收藏的同時別忘了點贊，點贊就是自己人啊！

看完覺得寫得好的，不防打賞一元，以支持藍(lán)海情報網(wǎng)揭秘更多好的項目。

標(biāo)簽： 生活 副業(yè) 副業(yè)網(wǎng) 城市 房價