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產(chǎn)業(yè)園區(qū)是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)調(diào)整升級(jí)的重要空間聚集形式，其擔(dān)負(fù)著聚集創(chuàng)新資源、培育新興產(chǎn)業(yè)、推動(dòng)城市化建設(shè)等一系列的重要使命。

做好產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè)，能夠?yàn)閰^(qū)域經(jīng)濟(jì)注入新的活力，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)和轉(zhuǎn)型，提升區(qū)域的整體競爭力。同時(shí)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)還能夠帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展，吸引人才和資金流入，促進(jìn)就業(yè)機(jī)會(huì)的增加，推動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的繁榮。產(chǎn)業(yè)園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)也有助于完善區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，改善生態(tài)環(huán)境，提升城市形象。

因此，做好產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè)，對(duì)于區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有重要意義。那么，順利推動(dòng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè)需要做好那些前期關(guān)鍵工作呢？認(rèn)為可以重點(diǎn)關(guān)注以下幾方面：

做到精準(zhǔn)選址

產(chǎn)業(yè)園區(qū)的區(qū)位選擇至關(guān)重要，通常需要具備集聚優(yōu)勢(shì)、環(huán)境優(yōu)勢(shì)、人才優(yōu)勢(shì)、交通優(yōu)勢(shì)等一種或多種區(qū)位優(yōu)勢(shì)。在進(jìn)行選址時(shí)，需要綜合考慮多方面的要素，提出多種選址方案，并通過評(píng)價(jià)體系與方法分析各個(gè)方案的優(yōu)劣勢(shì)，最終確定最佳選址。

其中，需考慮項(xiàng)目地所在區(qū)域的市場供需情況、競品項(xiàng)目情況以及工業(yè)用地政策。市場供需情況包括城市的GDP、工業(yè)增長值、企業(yè)數(shù)量等，而競品項(xiàng)目情況則包括成功和失敗的競品項(xiàng)目，可得到市場供需、產(chǎn)品定位、產(chǎn)品形態(tài)、市場價(jià)格等信息。工業(yè)用地政策需考慮產(chǎn)品是否可分割出售、分割比例以及相關(guān)優(yōu)惠政策支持。綜合考慮這些要素并確立合理步驟選址，有助于確保最終選址方案的成功實(shí)施。

科學(xué)定位規(guī)劃

在產(chǎn)業(yè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位中，經(jīng)常出現(xiàn)理論脫離實(shí)際的現(xiàn)象，因?yàn)槲闯浞挚紤]當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，導(dǎo)致項(xiàng)目落地性不強(qiáng)。產(chǎn)業(yè)并非都適合空降式發(fā)展，因此，若產(chǎn)業(yè)定位過高卻缺乏相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，將為園區(qū)的后續(xù)發(fā)展帶來較大問題。園區(qū)定位主要包括功能定位和市場定位兩方面：

首先是園區(qū)功能定位，即確定產(chǎn)業(yè)園區(qū)承載的核心功能。大部分園區(qū)集成多種功能，包括生產(chǎn)制造、研發(fā)辦公、倉儲(chǔ)物流、市場營銷、商務(wù)展示等。功能定位來源于市場供需的研判，也要考慮政府的規(guī)劃要求，對(duì)同一區(qū)位的園區(qū)項(xiàng)目，不同的功能定位將導(dǎo)致不同的園區(qū)運(yùn)營結(jié)果。

其次是市場定位，主要關(guān)注如何定位園區(qū)的主力客群。市場定位通過分析市場客群進(jìn)行客戶畫像，指導(dǎo)園區(qū)的營銷招商工作。大多數(shù)園區(qū)項(xiàng)目的主力客群主要來自本地市場或根據(jù)地市場，而項(xiàng)目所在城市的產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)對(duì)項(xiàng)目客群的影響也很重要。

在產(chǎn)業(yè)定位方面，最重要也是最具挑戰(zhàn)的是確立合適的產(chǎn)業(yè)方向，因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)是園區(qū)發(fā)展的基石。產(chǎn)業(yè)定位將影響園區(qū)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)、公共建筑配套和招商引資。在產(chǎn)業(yè)定位時(shí)，必須深入分析園區(qū)是否具備發(fā)展某類產(chǎn)業(yè)的資源基礎(chǔ)，是否能夠形成較強(qiáng)的資源優(yōu)勢(shì)，以確保園區(qū)具備獨(dú)特的競爭力和為入駐企業(yè)提供現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)的產(chǎn)業(yè)支持和配套服務(wù)。

業(yè)態(tài)產(chǎn)品設(shè)計(jì)

在產(chǎn)業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)型升級(jí)的大背景下，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)開始向復(fù)合化方向發(fā)展。然而，許多園區(qū)開發(fā)商對(duì)產(chǎn)品規(guī)劃持懷疑態(tài)度，因?yàn)樗麄冋J(rèn)為時(shí)間就是金錢，而長時(shí)間的規(guī)劃會(huì)增加資金成本。

如何做出符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求的產(chǎn)品呢？園區(qū)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)應(yīng)綜合考慮企業(yè)客戶的多方面需求，包括層高、承重、柱距、標(biāo)準(zhǔn)層面積、垂直交通等，以滿足客戶需求，避免產(chǎn)品短板。產(chǎn)品設(shè)計(jì)應(yīng)注重研發(fā)客戶需求、功能性、多元組合，同時(shí)關(guān)注市場價(jià)格、競品配置、政府訴求等因素。在產(chǎn)品設(shè)計(jì)過程中，需綜合考慮客戶關(guān)注點(diǎn)、產(chǎn)品機(jī)會(huì)點(diǎn)、規(guī)劃亮點(diǎn)、敏感點(diǎn)等因素，以制定出符合多種客群需求的產(chǎn)品。

合理成本管控

成本管控是產(chǎn)業(yè)園區(qū)的生命線，其目標(biāo)不僅是降低成本，更是實(shí)現(xiàn)利潤最大化。關(guān)鍵在于區(qū)分必要投入、可優(yōu)化投入和無效投入。園區(qū)需要在好用、好看和成本之間尋求最佳平衡，確保實(shí)用性是首要原則。企業(yè)研發(fā)生產(chǎn)所需的投入是必要的，如層高、承重、垂直交通等;而外立面、景觀綠化等則可進(jìn)行優(yōu)化，提高性價(jià)比。整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)流程都貫穿著成本管控，包括低價(jià)土地、標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)、建安質(zhì)量、管理成本等，使企業(yè)能夠提供性價(jià)比超高的產(chǎn)品。

成本管控分為事前控制、事中控制和事后控制三個(gè)階段，其中事前控制環(huán)節(jié)決定了項(xiàng)目70%左右的成本，是成本管控的關(guān)鍵。事中控制和事后控制則進(jìn)一步指導(dǎo)項(xiàng)目的目標(biāo)成本管控。因此，成本管控不僅僅是簡單的成本核算，而是園區(qū)發(fā)展的重要保障。

鏈?zhǔn)秸猩踢\(yùn)營

產(chǎn)業(yè)園區(qū)的招商運(yùn)營是園區(qū)開發(fā)中最具挑戰(zhàn)的環(huán)節(jié)之一。一個(gè)高品質(zhì)、可持續(xù)發(fā)展的園區(qū)吸引的企業(yè)必定是優(yōu)質(zhì)的。然而，許多園區(qū)在招商中由于招商人員不專業(yè)、企業(yè)信息缺失、招商隨意、信息渠道窄等問題，導(dǎo)致招商成本高、效率低、企業(yè)數(shù)量有限且質(zhì)量不高。

如何高效開展招商執(zhí)行工作呢？首先，招商執(zhí)行工作需具備產(chǎn)品去化市場化特點(diǎn)，招商速度和銷售價(jià)格不受建設(shè)投資配置影響;其次，招商團(tuán)隊(duì)需要專業(yè)化，了解各行業(yè)特點(diǎn)，具備資源儲(chǔ)備和拓客方法;最后，招商活動(dòng)需標(biāo)準(zhǔn)化，提高招商落地效率。

順利的招商發(fā)展離不開科學(xué)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營保障。園區(qū)運(yùn)營主要圍繞客戶服務(wù)展開，需滿足多種服務(wù)需求，包括物業(yè)服務(wù)、生活服務(wù)、行政服務(wù)和產(chǎn)業(yè)服務(wù)。構(gòu)建園區(qū)運(yùn)營服務(wù)體系是系統(tǒng)性的工作，需要關(guān)注企業(yè)經(jīng)營、員工及家人等多重主體的需求，同時(shí)重點(diǎn)關(guān)注產(chǎn)業(yè)鏈的痛點(diǎn)環(huán)節(jié)，以提升園區(qū)競爭力。客戶需求不斷發(fā)展，因此需要不斷升級(jí)運(yùn)營服務(wù)，同時(shí)進(jìn)行客戶更迭管理。

總結(jié)

我國產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展經(jīng)過數(shù)十年高速發(fā)展，不論是工業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)還是科技產(chǎn)業(yè)園，或者當(dāng)前的總部產(chǎn)業(yè)園等，都發(fā)生重大變化，智慧型、智能型、舒適型、服務(wù)型成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的重要方向。產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)是系統(tǒng)性工程，需要從前期做好項(xiàng)目選址，選擇合理的產(chǎn)業(yè)定位，設(shè)計(jì)市場需要的產(chǎn)業(yè)，并且根據(jù)企業(yè)客戶的需求配備各類便捷的產(chǎn)業(yè)配套，才能實(shí)現(xiàn)園區(qū)的健康發(fā)展和塑造園區(qū)品牌，最終實(shí)現(xiàn)園區(qū)與企業(yè)共同成長。

隨著各地國土空間規(guī)劃基本完成，地方各類型規(guī)劃之間的界線開始逐漸融合，在未來城鄉(xiāng)規(guī)劃過程中產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的作用將更加明顯，產(chǎn)業(yè)研究院率先創(chuàng)新突破，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析基礎(chǔ)上，立足億萬產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)，根據(jù)全球、區(qū)域或周邊城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、區(qū)域政策和本地產(chǎn)業(yè)特征，結(jié)合產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展邏輯，對(duì)區(qū)域、園區(qū)、建筑等不同規(guī)模載體提出性的指導(dǎo)建議。(具體詳情可以前往https://f.qianzhan.com/chanyeguihua2/咨詢)

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