取消公攤面積，已成為近期樓市爆火的話題。

甚至引發(fā)了1.5億的閱讀量。

其實關(guān)于公攤的話題，幾乎每年都會被大家拿出來吐槽

比如120平的房子，刨去公攤面積實際只有80多平；

按產(chǎn)證面積交物業(yè)費就算了，為啥暖氣費也得算上公攤；

你說公攤多少就多少，到底怎么算出來的，為啥各個城市的計算方法還不一樣......

雖然公攤面積在一年一年的吐槽中依然延續(xù)，但是，最近各個城市對待公攤的態(tài)度似乎也有改變。

湖南衡陽出臺了一個文件，從2025年1月1日起，衡陽商品房銷售將按套內(nèi)建筑面積計價。

河北省張家口市也官宣，逐步推進(jìn)取消公攤。

而在今年更早之前，就已有多地提出取消公攤。

關(guān)于多地政府相繼官宣取消公攤面積，大家紛紛猜測，這是否意味著購房成本將迎來一波大幅下降？

然而，事實真的如此簡單嗎？

讓我們一起深入探討，揭開取消公攤面積背后的真相。

01 取消公攤背后真相

取消公攤的準(zhǔn)確含義，并不是要取消公攤這類建筑形態(tài)，而是住房銷售環(huán)節(jié)取消公攤，或調(diào)整為套內(nèi)建筑面積計算。

1、取消公攤，真的省錢了嗎？

這次取消公攤，來源于河北張家口和湖南衡陽，發(fā)布的消息，鼓勵實行現(xiàn)房銷售，逐步推進(jìn)取消公攤。

這里的取消公攤，壓根就不是真正意義的取消公攤，而只是按照套內(nèi)面積進(jìn)行計價，出售商品房。

之前買房，是按照套內(nèi)面積+公攤面積，一起算價格，現(xiàn)在直接按套內(nèi)面積計價，有什么不同？

聰明人發(fā)現(xiàn)了，單價不同了。

比如一套房子，100平米，套內(nèi)70平米，公攤30平米，單價1萬，賣100萬。

而現(xiàn)在，只算實用70平米，如果總價還想賣100萬的話，單價是多少？

1.42萬。

所以，房價其實沒有跌，只是單價貴了。

取消公攤的本質(zhì)，只是將這些成本，重新分配給每平米的套內(nèi)面積上。

2、取消公攤，背后贏家是誰？

取消公攤最大的受益者，表面看是購房者，實際上是開發(fā)商與地方財政。

開發(fā)商可以以更高的得房率吸引客戶，變相實現(xiàn)降價。

而地方zf則通過提升新房的吸引力，盤活現(xiàn)金流，繼續(xù)讓開發(fā)商買地拿地，緩解財政壓力。

3、取消公攤能帶來什么實質(zhì)性的改變？

對于購房者來說，這項政策可能帶來最大的一點改變，就是透明度的提高。

以前，很多購房者可能對公攤面積感到迷惑，難以判斷自己到底支付了多少面積，住了多少空間。

如今，通過套內(nèi)面積計價，消費者會清楚明了地知道自己所支付的每一平方米都是自己實際能用到的空間。

這種買多少，住多少的透明度，多少能夠增強(qiáng)購房者的信任感。

02 取消公攤對二手房的影響

只改變計價方式（采用套內(nèi)面積計價），不會對存量房構(gòu)成利空。

真正有殺傷力的，是得房率高的房子不斷涌現(xiàn)。

想想看，大家都是建筑面積100平方米的房子，你的得房率是80%，套內(nèi)面積是80平方米；隔壁2年后交房的新樓盤是140%的得房率，100平方米的建筑面積，套內(nèi)是140平方米。

這140平方米，當(dāng)然遠(yuǎn)比你的80平方米要香很多，這是4到5房和最多3房的區(qū)別！

未來房價一定差距很明顯。

如果新規(guī)下得房率高的房子不斷涌現(xiàn)，而樓市又沒有出現(xiàn)大牛市，原來得房率低的房子，市場表現(xiàn)肯定會很弱。

再加上新樓盤密度更低、車位比更高，電梯配比更高，層高更高、隔音效果更好，原來高密度剛需盤的價值是會降低的。

03 全面取消公攤短期內(nèi)不會發(fā)生

目前市場上是否取消公攤，其實核心不是說不要公攤，因為不可能沒有公攤的。

樓梯、電梯的數(shù)量包括社區(qū)的活動空間等等，其實是決定了這套房子的居住體驗感。

試想想，沒有公攤的話，開發(fā)商還會好好做公區(qū)么？

其實大家的爭議核心點是，公攤是不是要計價。還有公攤面積的計算方法要公開透明，不能讓公攤面積，成了一筆糊涂賬。

所以，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示：

不論是得房率還是公攤，都有存在的必要性。真正要管控的其實是不合理的、違規(guī)違法的，在銷售過程中制造高得房率的這些情況，而不是說隨便改變這種公攤的設(shè)計規(guī)則，其實是會帶來一些不可預(yù)知的風(fēng)險。

另外一方面，如果真正要全面取消公攤，需要考慮；

• 房貸利率、全國房價格局、房價收入比；

• 還有房改、維修基金繳存、拆遷安置補償計算、物業(yè)費收繳、暖氣費收?。?/p>

• 還有以往所有以建筑面積，作為標(biāo)準(zhǔn)和計量的規(guī)則、參數(shù)都需要體系化更替等等等等。

這是一項系統(tǒng)性工程。

至少短期內(nèi)會給計價標(biāo)準(zhǔn)帶來混亂，以及增加很多不必要的社會運作成本。

所以取消公攤這件事，至少在短期內(nèi)，不會發(fā)生。

當(dāng)我們知道了取消公攤這個頑疾，作為購房者，則要在有限的空間，選擇那些贈送面積多、布局合理的高得房率樓盤。

但要注意以下問題：單價是否虛高？某些樓盤可能會借機(jī)提高單價，需謹(jǐn)慎核算實際性價比。位置是否優(yōu)越？再好的房子，如果配套跟不上，也很難實現(xiàn)保值。

而且要學(xué)會在不同的城市、不同地段，選擇不同的應(yīng)對之法，來避免政策變動造成的影響，不做時代的炮灰。

END

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