出品/壹覽商業(yè)
作者/李彥
編輯/木魚
貝殼找房2023年的回暖反彈并沒(méi)能延續(xù)到2024年。
5月23日，貝殼控股（下稱貝殼）公布了2024年Q1財(cái)報(bào)：
今年第一季度，貝殼凈收入164億元，同比下滑19.2%；經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)僅有1185萬(wàn)元，較之2023年同期的29.78億元大幅減少，凈利潤(rùn)同比下跌84%，靠著利息收入撐到了4.32億元。
而就在兩個(gè)月前，貝殼的2023年報(bào)卻頗為亮眼：2023年，貝殼全年凈收入778億元，同比增長(zhǎng)28.2%，經(jīng)調(diào)整凈利潤(rùn)98億元，凈利潤(rùn)58.9億元，扭轉(zhuǎn)了過(guò)去兩年（2021-2022）連虧的局面。
從整體市場(chǎng)來(lái)看，2023年，被許多人稱為房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)折年。這一年，房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，行業(yè)進(jìn)入了深度調(diào)整周期。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2023年房地產(chǎn)用地、開(kāi)發(fā)投資、商品房銷售額均呈下降趨勢(shì)。
在這樣的背景下，居住服務(wù)平臺(tái)第一股貝殼卻一路高歌，除了存量房業(yè)務(wù)、新房業(yè)務(wù)穩(wěn)步增長(zhǎng)之外，家裝家居業(yè)務(wù)及其他新興業(yè)務(wù)均獲得兩位數(shù)大幅增長(zhǎng)。
作為行業(yè)的下游服務(wù)商，貝殼憑借其獨(dú)有的商業(yè)模式，在2023年展現(xiàn)出了強(qiáng)大的賺錢能力。那么，行業(yè)下行背景之下，貝殼憑什么能賺到錢？去年能賺到的錢，今年又為什么賺不到了？貝殼找房，未來(lái)還能賺到錢嗎？
左暉建理想國(guó)、彭永東造路
如果說(shuō)左暉創(chuàng)立的鏈家是一個(gè)傳統(tǒng)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)連鎖企業(yè)，那么其創(chuàng)立的貝殼找房就是一家房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)最完善的信息公司，也更像一個(gè)理想國(guó)。
貝殼能賺錢，靠的是握在手里的資源。這個(gè)資源指的是：房產(chǎn)資源、經(jīng)紀(jì)人資源、客戶資源。
房產(chǎn)資源，核心在真房源。據(jù)《南方周末》報(bào)道，早在2004年左右，左暉就說(shuō)要用軟硬件系統(tǒng)把后臺(tái)數(shù)據(jù)集中起來(lái)，讓每一個(gè)中介能看到真實(shí)房源。在左暉看來(lái)，如果有強(qiáng)大的中后臺(tái)力量，中介就會(huì)成為一個(gè)受人尊敬的職業(yè)。
2012年，鏈家開(kāi)始在全國(guó)推行真房源。左暉在微博曾發(fā)文解釋：鏈家怎么知道北京有五百多萬(wàn)套存量房？就是數(shù)出來(lái)的，堅(jiān)定去‘數(shù)’加上還不錯(cuò)的IT能力，就會(huì)讓我們知道北京16個(gè)區(qū)縣除了密懷平延和房門的一部分外，共有162個(gè)商圈9510個(gè)盤86427棟座65000余類戶型5185005套存量住宅。
數(shù)出房源、核對(duì)真實(shí)房源，掌握了真房源這一核心資產(chǎn)，鏈家的野心也越來(lái)越大。
2015年起，鏈家開(kāi)啟一系列并購(gòu)，先后收購(gòu)了成都伊誠(chéng)、廣東德佑等多地房產(chǎn)中介，成功從北京走向了全國(guó)。
2018年，由聯(lián)合創(chuàng)始人彭永東負(fù)責(zé)的項(xiàng)目貝殼找房上線，手握多個(gè)房產(chǎn)中介商的鏈家，將所有的真房源數(shù)據(jù)導(dǎo)入了這一平臺(tái)，開(kāi)始推行全行業(yè)的基礎(chǔ)設(shè)施。
真房源與房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，總是以一體的形式出現(xiàn)。于是，貝殼找房的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人規(guī)模也逐步擴(kuò)大。據(jù)財(cái)報(bào)顯示，截至今年第一季度，貝殼擁有44萬(wàn)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，其中，活躍經(jīng)紀(jì)人數(shù)量近40萬(wàn)。
44萬(wàn)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人與真房源體系，打破了房地產(chǎn)圈原有的開(kāi)放商-建材供應(yīng)商-中介的鄙視鏈，以一種信息平臺(tái)的姿態(tài)，化鏈為環(huán)，打通了房源、中介、客源三端。
壹覽商業(yè)從多位房產(chǎn)中介處了解到，貝殼找房平臺(tái)的傭金分配分為房源方與客源方兩大板塊。其中房源方分為房源錄入方、房源維護(hù)人、房源實(shí)勘人、委托備案人、鑰匙管理人五大角色，具體來(lái)看，房源錄入方更多承擔(dān)最初開(kāi)拓市場(chǎng)的角色，將分配到傭金的10%，房源維護(hù)人更多承擔(dān)銷售角色，能分配到傭金的20%，后三者則分別分配到3%、3%、5%。同一人可擔(dān)任多個(gè)角色，因此，房源方單人最高分配抽傭可達(dá)近40%。
客源方則包括客源推薦人、客源成交人、客源合作助攻人、客源首看人、交易顧問(wèn)等五個(gè)角色，同一人可擔(dān)任多角色，各自分配剩余傭金。
在這背后，貝殼找房作為一個(gè)平臺(tái)，一頭賺開(kāi)發(fā)商的預(yù)付傭金，幫其攬客，一頭賺中介們的平臺(tái)服務(wù)費(fèi)、加盟服務(wù)費(fèi)。
在此商業(yè)模式下，貝殼集團(tuán)市值一路攀升。
2021年5月20日，左暉去世，彼時(shí)，貝殼找房的市值超600億美元，超越了中國(guó)任何一個(gè)開(kāi)發(fā)商。
彭永東接過(guò)了左暉這一棒。
如果說(shuō)左暉創(chuàng)立了貝殼找房這一房產(chǎn)行業(yè)的理想國(guó)，彭永東必然是那位打地基、造路的關(guān)鍵人物。2010年，彭永東受左暉邀請(qǐng)加入鏈家，負(fù)責(zé)線上信息平臺(tái)鏈家在線業(yè)務(wù)。此后幾年，彭永東都穩(wěn)坐著貝殼二把手之位。2014年，彭永東牽頭開(kāi)展貝殼這一項(xiàng)目，決心要做一個(gè)中介行業(yè)的開(kāi)放平臺(tái)。此后，彭永東推行預(yù)付傭模式，以防開(kāi)發(fā)商出險(xiǎn)帶來(lái)傭金壞賬風(fēng)險(xiǎn)。
正如上文所言，此后幾年，憑借對(duì)真房源體系的執(zhí)著追求，彭永東助力左暉做成并做大了鏈家以及貝殼找房。在左暉去世之后，彭永東更是發(fā)揮其造路的能力，不斷在為貝殼找房尋找新的增量。
2021年7月，貝殼宣布收購(gòu)華東區(qū)域知名裝企圣都家裝，并在隨后提出一體兩翼布局戰(zhàn)略。一體的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事業(yè)線是左暉的遺產(chǎn)，整裝家居和惠居則是彭永東探索的新路。
2023年，彭永東又將這一戰(zhàn)略更新為一體三翼。把觸角向行業(yè)上游延伸，提供數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)型住宅開(kāi)發(fā)服務(wù)的貝好家成為了新增的那一翼。據(jù)了解，貝好家的思路是輕度參與地產(chǎn)項(xiàng)目，讓項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)更符合客戶需要。
將目光拉回到當(dāng)下。整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整周期下，彭永東的一體三翼，也正面臨挑戰(zhàn)。
一體承壓
彭永東的一體三翼，正是貝殼旗下的四大業(yè)務(wù)線：經(jīng)紀(jì)事業(yè)線、整裝事業(yè)線、惠居事業(yè)線、貝好家事業(yè)線。分別對(duì)應(yīng)：新房和二手房經(jīng)紀(jì)、家裝、租賃業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。
壹覽商業(yè)比對(duì)過(guò)去五季度貝殼找房整體營(yíng)收情況與房地產(chǎn)行業(yè)大盤數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，新房和二手房市場(chǎng)成交量的漲跌對(duì)貝殼找房的沖擊雖未動(dòng)其根基，卻正在溫水煮青蛙。
據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2023年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資110913億元，同比下降9.6%；全國(guó)商品房銷售面積111735萬(wàn)平方米，比上年下降8.5%，銷售額創(chuàng)2016年以來(lái)新低。同時(shí)，全國(guó)二手房網(wǎng)簽成交7.1億平方米，達(dá)到歷史峰值，同比增長(zhǎng)42.6%。
2023年，貝殼找房GTV（總交易額）同比增長(zhǎng)20.44%，達(dá)到了3.14萬(wàn)億元，增長(zhǎng)主要來(lái)自于二手房交易額，同比上漲28.64%至2.03萬(wàn)億元，新房交易額僅增長(zhǎng)6.65%。
從營(yíng)收來(lái)看，貝殼找房收入增長(zhǎng)28.2%至778億元，毛利增長(zhǎng)57.25%至217億元。實(shí)現(xiàn)上市以來(lái)首次虧轉(zhuǎn)盈，凈利潤(rùn)為58.9億元，經(jīng)調(diào)整凈利潤(rùn)暴漲244.64%至97.98億元。
從營(yíng)收結(jié)構(gòu)來(lái)看，存量房與新房經(jīng)紀(jì)依舊是貝殼的營(yíng)收大盤。與此同時(shí)，家裝家居業(yè)務(wù)等其他新興業(yè)務(wù)營(yíng)收數(shù)據(jù)也在逐季提升。分拆各業(yè)務(wù)后，貝殼的營(yíng)收凈利雙降的原因也更為清晰。
一方面，2023年二手房市場(chǎng)的火熱幫助貝殼大盤平穩(wěn)度過(guò)下行周期，但存量時(shí)代，新房供應(yīng)不跟上，二手房成交量的逐步下滑終會(huì)反饋到貝殼的財(cái)報(bào)上：存量房業(yè)務(wù)占總營(yíng)收比例縮小，從2023年Q1的45.28%跌至2024年Q1的34.97%。
另一方面，新房的供應(yīng)量減少給貝殼業(yè)務(wù)帶來(lái)的影響更為直觀。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2024年1—4月份，新建商品房銷售面積29252萬(wàn)平方米，同比下降20.2%。貝殼的新房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)營(yíng)收從2023年Q1的84.04億同比減少41.49%至2024年Q1的49.17億，業(yè)務(wù)占總營(yíng)收比例也從2023年Q1的41.44%跌至2024年Q1的30.02%。
與此同時(shí)，整個(gè)2023年，將營(yíng)收大盤補(bǔ)穩(wěn)的卻是家裝家居等新興業(yè)務(wù)。2023年Q1，除存量房及新房經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)外的新興業(yè)務(wù)們占營(yíng)收總比例僅13.28%，2024年Q1，該比例到達(dá)35.01%，增長(zhǎng)近三倍。
2023全年，家裝家居業(yè)務(wù)及新興業(yè)務(wù)及其他交易總額逐季度攀升。直到2024年Q1，新興業(yè)務(wù)們停下了增長(zhǎng)的腳步。
三翼羽翼未成
目前來(lái)看，貝殼找房的三翼雖然在營(yíng)收占比中走高，卻仍羽翼未成，面對(duì)挑戰(zhàn)。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)是貝殼商業(yè)版圖中最重的一塊業(yè)務(wù)，也是最新的一塊業(yè)務(wù)。目前還未產(chǎn)出任何實(shí)質(zhì)性的結(jié)果，難以判斷具體業(yè)務(wù)的布局進(jìn)展。然而，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)涉及的資金規(guī)模龐大，往往面臨周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)高的挑戰(zhàn)。盡管貝殼聲稱擁有數(shù)百億元的現(xiàn)金及等價(jià)物，但面對(duì)如此巨量且持續(xù)性房產(chǎn)資金投入要求，顯然需要審時(shí)度勢(shì)的。
租賃業(yè)務(wù)在2024年Q1第一次披露了具體數(shù)據(jù)：?jiǎn)渭径葼I(yíng)收26.25億，接近存量房業(yè)務(wù)一半，同比增長(zhǎng)達(dá)189.3%。截止至一季度末，貝殼省心租在管房源規(guī)模達(dá)到24萬(wàn)套，而去年同期僅有9萬(wàn)套，其中集中式長(zhǎng)租公寓在管規(guī)模超過(guò)1.1萬(wàn)套，去年同期為7000套。
從規(guī)模來(lái)看，租賃是貝殼當(dāng)下增速最快的一塊業(yè)務(wù)，卻也是外界爭(zhēng)議最大的一塊業(yè)務(wù)?？焖俚臄U(kuò)張對(duì)貝殼找房的服務(wù)品質(zhì)也提出了更高的要求。壹覽商業(yè)發(fā)現(xiàn)，在黑貓投訴平臺(tái)，關(guān)于貝殼找房的投訴原因過(guò)半集中于租房問(wèn)題。房源質(zhì)量差、中介不作為等成為了消費(fèi)者投訴的關(guān)鍵詞。顯然，在租房業(yè)務(wù)上，貝殼找房的質(zhì)還未跟上量的提升。
從目前來(lái)看，家居裝修業(yè)務(wù)是三者中走的最穩(wěn)的一翼。2024年Q1，家裝業(yè)務(wù)合同額達(dá)到33.9億元，同比增長(zhǎng)26%，收入規(guī)模達(dá)到了24.1億元，同比增長(zhǎng)71%。
公開(kāi)資料顯示，2017年，早在鏈家還未升級(jí)到貝殼的時(shí)期，鏈家就已經(jīng)約談了許多裝企來(lái)了解家裝行業(yè)的生態(tài)邏輯。此后幾年，鏈家先后通過(guò)投資及合作的形式，試水過(guò)套餐型整裝、獨(dú)立設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)和半包施工業(yè)務(wù)。升級(jí)為貝殼之后，貝殼又收購(gòu)了圣都家裝、愛(ài)空間，并在成都設(shè)立了貝殼美家建材家居館。
在壹覽商業(yè)看來(lái)，貝殼的家居家裝業(yè)務(wù)，較房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)及房產(chǎn)租賃相比，差的一環(huán)是：統(tǒng)一以及規(guī)?；墓芾?。貝殼自營(yíng)的被窩整裝，與其收購(gòu)的圣都及愛(ài)空間，分別具有獨(dú)立的服務(wù)管控體系，想要統(tǒng)一規(guī)范還需要時(shí)間。
最后
母庸置疑的是，手握最多真房源的貝殼找房，在左暉時(shí)代就打下了很好的底子，彭永東也抓住了行業(yè)上行階段的紅利，做大基本盤，發(fā)展新業(yè)務(wù)，使貝殼的老底足夠支撐其穿越周期。
但同時(shí)，貝殼也不能再過(guò)吃老本的日子了。
一方面，包括深圳、北京、杭州在內(nèi)的城市近年來(lái)逐步推出了自己的官方二手房交易信息平臺(tái)，一定程度擠壓了中介的生存空間。另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整期還未觸底，未來(lái)給貝殼主營(yíng)業(yè)務(wù)帶來(lái)的影響仍是未知數(shù)。
正因此，貝殼新業(yè)務(wù)的發(fā)展愈發(fā)成為行業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)。
無(wú)論是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，房產(chǎn)租賃又或是家居裝修，都屬于貝殼原有業(yè)務(wù)的上下游范疇，也都曾只是左暉理想國(guó)中的一磚一瓦。如今，新興業(yè)務(wù)在貝殼商業(yè)版圖中的占比逐步提升，彭永東將這一磚一瓦逐建變成了地基。只是這地基是否扎實(shí)，還需更多時(shí)間驗(yàn)證。
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