作者 | 李小天
2023年10月，準(zhǔn)備再度開(kāi)啟創(chuàng)業(yè)征程的許超，跟隨霞光社中東考察項(xiàng)目來(lái)到沙特首都利雅得。在此之前，他已經(jīng)考察了英國(guó)、歐盟、日本、東南亞等多個(gè)區(qū)域，在全球市場(chǎng)尋覓商機(jī)。彼時(shí)，出海沙特?zé)岢狈脚d未艾，商務(wù)考察團(tuán)絡(luò)繹不絕，但走馬觀花者十之有九，落地生根者屈指可數(shù)。但許超卻在此次行程中，發(fā)現(xiàn)了不可多得的商機(jī)。
在利雅得考察期間，許超一行人所居住的艾美酒店（Le Méridien Riyadh），一晚費(fèi)用高達(dá)6000人民幣，遠(yuǎn)超迪拜、阿布扎比的同星級(jí)酒店。這還僅是平日的價(jià)格，在有中東 數(shù)字達(dá)沃斯之稱的LEAP峰會(huì)舉辦期間，利雅得酒店入住率達(dá) 100%，酒店住宿價(jià)格甚至飆升至每晚9000美元以上，堪稱一房難求。
沙特，這一中東地區(qū)第一大經(jīng)濟(jì)體，正在改革開(kāi)放進(jìn)程之中。商業(yè)展會(huì)層出不窮、體育賽事頻繁密集、對(duì)外開(kāi)放大刀闊斧，吸引商旅人士接踵而至。隨著越來(lái)越多的外企將利雅得作為其中東區(qū)域中心，利雅得也越發(fā)展現(xiàn)出包容開(kāi)放的世界主義，而人流、信息和資本的涌動(dòng)匯集，必然帶來(lái)房?jī)r(jià)的迅速攀升。
在這里，聚集了來(lái)自華爾街的美國(guó)金融家，尋求低稅率的歐洲人，從新加坡遷徙而來(lái)的職業(yè)經(jīng)理人，帶著大把鈔票來(lái)做貿(mào)易的印度人，送外賣的巴基斯坦人，在商超做sales的菲律賓人，成千上萬(wàn)的黎巴嫩人、埃及人、敘利亞人、伊拉克人，以及遍尋奶與蜜的中國(guó)出海人。這座原本遍布宗教警察的城市，正在成為一個(gè)真正的全球節(jié)點(diǎn)。
1989 年美國(guó)經(jīng)典電影《夢(mèng)幻之地》中的一句臺(tái)詞，恰如其分地呈現(xiàn)了利雅得的現(xiàn)狀：
If you build it,they will come.
俯瞰利雅得夜景
坐落于亞非歐三大區(qū)域的十字路口，沙特的社會(huì)風(fēng)貌堪稱繁復(fù)多元。
而今，徜徉在利雅得街頭，會(huì)發(fā)現(xiàn)法式糕點(diǎn)店旁邊緊挨著韓國(guó)烤肉店，麥當(dāng)勞與蘭州拉面館并存，來(lái)自日本京都的網(wǎng)紅咖啡店%Arabica與黎巴嫩餐廳比鄰而居。當(dāng)歐美國(guó)家對(duì)移民厭倦之時(shí)，沙特卻正在以前所未有的姿態(tài)擁抱他們。
利雅得市景
這一方面，來(lái)自于沙特前所未有的對(duì)外開(kāi)放力度。2023年，沙特政府宣布，從2024年開(kāi)始，政府機(jī)構(gòu)將限制與沒(méi)有在沙特設(shè)立地區(qū)總部的外國(guó)公司開(kāi)展業(yè)務(wù)，以期減少經(jīng)濟(jì)外流和吸引外國(guó)投資。這一中東區(qū)域中心計(jì)劃吸引了西門子、畢馬威和聯(lián)合利華等跨國(guó)公司將其區(qū)域辦事處遷至利雅得，這不僅帶動(dòng)了市場(chǎng)對(duì)甲級(jí)寫字樓的需求急速飆升，利雅得的租金在 2024 年增長(zhǎng)了 19%；隨之而來(lái)的外籍白領(lǐng)，也帶動(dòng)公寓租房市場(chǎng)的蓬勃興旺。
來(lái)自美國(guó)的女性職場(chǎng)人Annie在沙特、阿聯(lián)酋和埃及三個(gè)國(guó)家都有過(guò)工作和生活的經(jīng)歷，她坦誠(chéng)，沙特是她最喜歡的中東國(guó)家。
雖然沙特有些地方可能仍然保持著老派風(fēng)格，但顯然這里受美國(guó)的影響更大，原因在于，沙特國(guó)家石油公司——沙特阿美，最初就是與美國(guó)的合資企業(yè)；阿聯(lián)酋則更以英國(guó)的法律與行為準(zhǔn)則為中心。雖然英國(guó)的方式非常系統(tǒng)化，但卻缺乏靈活性，而美國(guó)的方式是他們不在乎你如何到達(dá)終點(diǎn)，只要你堅(jiān)持到底就行。所以，我發(fā)現(xiàn)，只要你有合理的理由和數(shù)據(jù)支撐，不同的想法在沙特更容易被接受。并且因?yàn)樯程厝丝诒姸啵诟餍懈鳂I(yè)都可以看到沙特人，他們不像阿聯(lián)酋人那樣永遠(yuǎn)獨(dú)占特權(quán)崗位；此外，沙特的美食令人嘆為觀止。這里每天都在涌現(xiàn)新事物，比如地鐵的開(kāi)通，讓沙特人充滿了真摯的興奮與快樂(lè)——這種情緒在這個(gè)時(shí)代并不多見(jiàn)。
另一方面，沙特政府對(duì)房地產(chǎn)的刺激舉措，也帶動(dòng)了市場(chǎng)的欣欣向榮。
2017 年，只有不到一半的沙特人擁有自己的房產(chǎn)，年輕人和他們的父母住在一起，逐水草而居的貝都因人習(xí)慣了家庭和部落聚居，成年子女也并不分家；而較貧窮的家庭則租房度日。
但2030 愿景中為沙特的房地產(chǎn)行業(yè)設(shè)定了宏偉目標(biāo)，其中關(guān)鍵目標(biāo)之一是到 2030 年將沙特公民的住房自有率提高到 70%。為此，沙特房地產(chǎn)發(fā)展基金針對(duì)不同階層的公民提供了不同的貸款計(jì)劃。
面對(duì)日益上揚(yáng)的住房需求，2025年4月29日，沙特通過(guò)《白地稅法》修正案，旨在打擊土地投機(jī)、增加住房供應(yīng)。根據(jù)修正案的規(guī)定，未開(kāi)發(fā)土地的房地產(chǎn)稅的年度適用稅率將從2.5%提高到10%；并且首次對(duì)長(zhǎng)期空置且無(wú)合理用途的房產(chǎn)征收年度稅。
雖然沙特基建速度堪稱魔幻，利雅得的三條地鐵線路從動(dòng)工到開(kāi)通耗時(shí)十年有余，但在地產(chǎn)空置稅的大棒下，金錢理應(yīng)換來(lái)更高的效率。
盡管進(jìn)程緩慢，地鐵的開(kāi)通，依然可以被視為利雅得向國(guó)際性大都會(huì)轉(zhuǎn)型的一個(gè)標(biāo)志。按照規(guī)劃，利雅得地鐵橫跨 6 條主干線，全長(zhǎng) 176 公里，通過(guò) 85 個(gè)車站覆蓋整座城市的幾乎所有社區(qū)，包括四個(gè)標(biāo)志性主站：阿卜杜拉國(guó)王金融區(qū) （KAFD）、STC、Qasr Al Hokm 和西站，每天可以容納多達(dá) 360 萬(wàn)名乘客往返。
2024年12月正式開(kāi)始運(yùn)行的利雅得地鐵
回溯歷史，工業(yè)革命后出現(xiàn)的第一個(gè)大都市是倫敦，而倫敦人將地鐵稱為 The tube，意思是管子，深埋地下的交通網(wǎng)絡(luò)，運(yùn)送的是城市中最重要的資源——人。1863 年倫敦首條地鐵 大都會(huì)線 開(kāi)通，助其成為首個(gè)邁入 500 萬(wàn)人口的現(xiàn)代都市。之后，這一模式在全球復(fù)刻：紐約 1910 - 1930 年因地鐵建設(shè)城市面積擴(kuò) 2 倍、人口增 200 多萬(wàn)；東京 60 年代借地鐵與新干線形成 一都七縣 都市圈。像八爪魚般延伸到城市各個(gè)方位與觸角的地鐵，已然成為全球大都市的發(fā)展標(biāo)配。
對(duì)于 20 歲的法學(xué)院學(xué)生 Hadeel Waleed 來(lái)說(shuō)，地鐵改變了她的日常生活，將她從南部郊區(qū)到諾拉公主大學(xué)的行程從 3 到 4 小時(shí)縮短到 1 小時(shí)或更短。而在利雅得市中心工作的公務(wù)員Ghamdi，則逐漸放棄了開(kāi)車上下班，在通勤高峰期，開(kāi)車需要花費(fèi)一個(gè)半小時(shí)，真的令人精疲力竭。地鐵開(kāi)通后，我已經(jīng)好幾個(gè)月沒(méi)有碰過(guò)我的SUV了。
地鐵的開(kāi)通改變了很多沙特人的出行方式
除此之外，開(kāi)放外籍人士在沙特置產(chǎn)投資，在一定程度上也助推了沙特的房?jī)r(jià)上漲。根據(jù)沙特的法律規(guī)定，持有有效居留許可 （Iqama） 的外國(guó)人可以擁有房地產(chǎn)，利雅得、吉達(dá)、NEOM 和東部省等主要城市正在向國(guó)際買家敞開(kāi)大門。2025年1月，沙特資本市場(chǎng)管理局做出一個(gè)具有里程碑意義的決定：外國(guó)人現(xiàn)在可以投資在麥加和麥地那擁有房地產(chǎn)的沙特上市公司——這意外著沙特政府正在努力吸引外國(guó)資本，在每年收入150億美元的朝覲經(jīng)濟(jì)中分一杯羹。
在宗教、人文理性與王權(quán)政治主導(dǎo)城市發(fā)展進(jìn)程的中世紀(jì)，圣地麥加與吸引大批遣唐使的鳳城長(zhǎng)安、東西方文化交匯的拜占庭并駕齊驅(qū)，成為國(guó)際大都會(huì)；如今，在經(jīng)濟(jì)生活與商業(yè)活動(dòng)占據(jù)主導(dǎo)的時(shí)代，麥加再次成為萬(wàn)眾矚目的焦點(diǎn)。
夜晚的利雅得街道
事實(shí)上，房?jī)r(jià)的飆升，讓沙特本地人也難堪重負(fù)。
截至2024 年，首都利雅得的公寓價(jià)格上漲了近 11%，相當(dāng)于每平方米約 1,500 美元。據(jù)房地產(chǎn)咨詢公司萊坊 （Knight Frank）2025年的最新報(bào)告顯示，因沙特房地產(chǎn)價(jià)格飆升、借貸成本高昂，消費(fèi)者的購(gòu)房需求逐漸走低。該公司對(duì) 1,000 多個(gè)家庭進(jìn)行調(diào)查，沙特消費(fèi)者首套房的購(gòu)置需求已從 2023 年的 40% 下滑至 29%。許多購(gòu)房者認(rèn)為價(jià)格太高，需要更多時(shí)間來(lái)儲(chǔ)蓄，并希望有更多的融資選擇。
萊坊預(yù)估，未來(lái)六年，沙特每年需要建造 115,000 套房屋才能滿足住房需求；但也只有那些財(cái)力雄厚的人才可能支付新住房的價(jià)格，而這部分沙特人口相對(duì)較小。
與此同時(shí)，沙特的工業(yè)化與城市化的進(jìn)程，正吸引著非首都區(qū)的其他地區(qū)公民，以及巴林、埃及、阿曼、敘利亞等中東國(guó)家的求職者，涌入利雅得尋找工作機(jī)遇，利雅得漂們，也催生了大量的租房需求。
萊坊中東研究主管費(fèi)薩爾·杜拉尼（Faisal Durrani）認(rèn)為，他們的重點(diǎn)不再是買房，而是租房，租房市場(chǎng)供不應(yīng)求，開(kāi)發(fā)商在建房租賃市場(chǎng)具有巨大的增長(zhǎng)潛力，并表示應(yīng)該更多推出滿足消費(fèi)者真實(shí)需求的經(jīng)濟(jì)適用房。
挑戰(zhàn)并非在于沙特市場(chǎng)缺乏需求，杜拉尼說(shuō)道。只是我們目前建造的產(chǎn)品無(wú)法滿足現(xiàn)有需求。
根據(jù) Global Media Insight 的數(shù)據(jù)，截至 2025 年 5 月，沙特的人口為 3696 萬(wàn)，這一數(shù)字反映了目前居住在該國(guó)的總?cè)藬?shù)，包括沙特公民和外籍人士其中，沙特公民占比 55.6%，約為 2055 萬(wàn)人，外籍人士數(shù)量約為 1641 萬(wàn)。針對(duì)這一部分外籍人士的生活所需的生意，也會(huì)層出不窮：例如美團(tuán)的國(guó)際版本keeta、以印巴消費(fèi)者為主的商超Lulu Hypermarket、以華人消費(fèi)者為主的商超溫州超市、以及長(zhǎng)租公寓長(zhǎng)租酒店等等。
而許超的創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)，便是瞅準(zhǔn)利雅得紛至沓來(lái)的外籍人口，開(kāi)啟了長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目SmartOasis的創(chuàng)業(yè)。
許超團(tuán)隊(duì)長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目外觀
根據(jù)‘2030愿景’，沙特計(jì)劃將利雅得的人口從2016年的 750 萬(wàn)左右增加到 2030 年的 1500 萬(wàn)至 2000 萬(wàn)，這部分外地人口一定會(huì)產(chǎn)生租房需求。許超告訴霞光社，在我們的項(xiàng)目所瞄準(zhǔn)的主要客戶，中國(guó)人的比例可能僅占10%左右。主要租房群體，一是持工作簽證，被外派到沙特來(lái)工作的外國(guó)人，以長(zhǎng)期外派為主，比如供職于英美的創(chuàng)意設(shè)計(jì)公司，印度的咨詢公司，中國(guó)的華為、阿里巴巴、keeta等全球化公司的中高層管理人員和員工；二是被利雅得蓬勃的經(jīng)濟(jì)發(fā)展吸引過(guò)來(lái)的外地年青人，比如來(lái)自沙特國(guó)內(nèi)其他城市如吉達(dá)、吉贊等地的本地人，還有部分是來(lái)自GCC國(guó)家的阿拉伯人。
目前，SmartOasis正積極布局利雅得城市核心地帶，重點(diǎn)聚焦南環(huán)線以北、東西環(huán)線之間的戰(zhàn)略區(qū)域，已在多個(gè)核心板塊成功布局11個(gè)項(xiàng)目，形成初步的區(qū)域集群效應(yīng)。
與全球其他國(guó)家中產(chǎn)階級(jí)的下滑隕落不同，在改革開(kāi)放進(jìn)程之中的沙特，正逐漸形成堅(jiān)實(shí)的中產(chǎn)群體。在過(guò)去，沙特僅有高高在上的王室與不問(wèn)世事的公民；但現(xiàn)在，隨著大公司的崛起和就業(yè)率的攀升，以職場(chǎng)身份參與公共生活的白領(lǐng)群體蔚然成風(fēng)，這部分群體也成為租房主力軍。
而中產(chǎn)階級(jí)需要在消費(fèi)和閑暇中找到自己生活的價(jià)值，尤為在意生活是否舒適、有格調(diào)，因此，SmartOasis的房屋裝潢格外用心。與國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓自如的極簡(jiǎn)窮裝風(fēng)不同，SmartOasis致力于讓房屋凸顯品質(zhì)感。
許超團(tuán)隊(duì)長(zhǎng)租公寓的內(nèi)部裝潢
按照利雅得的城市規(guī)劃，位于西北部核心區(qū)的阿卜杜拉國(guó)王金融區(qū) （KAFD）， 被設(shè)想為沙特經(jīng)濟(jì)多元化的催化劑和全球金融中心，代表了海灣地區(qū)城市發(fā)展的范式轉(zhuǎn)變。百事公司、高盛集團(tuán)、沙特阿美、阿里云、法國(guó)巴黎銀行等全球性大企業(yè)皆入駐于此。圍繞這一核心商務(wù)圈，今年下半年，許超團(tuán)隊(duì)將進(jìn)一步加快周邊區(qū)域的戰(zhàn)略拓展，預(yù)計(jì)在年末前完成第一階段30個(gè)項(xiàng)目的戰(zhàn)略目標(biāo)。
除了現(xiàn)有KAFD所引領(lǐng)的成熟熱點(diǎn)區(qū)域外，利雅得林蔭大道項(xiàng)目BLVD World和Mukaab 立方體城等超大型項(xiàng)目帶動(dòng)的 Al Qirawan 區(qū)域有望成為下一輪投資風(fēng)口；同時(shí)，作為城市向北、向東擴(kuò)張的重要承載區(qū)，Al Aarid 與 An Narjis 等新興板塊也正快速崛起，預(yù)示著新的增長(zhǎng)機(jī)遇。許超團(tuán)隊(duì)告訴霞光社。
阿卜杜拉國(guó)王金融區(qū) （KAFD）
過(guò)去四年，毗鄰沙特的中東自由港與金融中心迪拜，見(jiàn)證了地產(chǎn)熱的持續(xù)升溫，房地產(chǎn)價(jià)值飆升了 70%。
寬松的簽證政策、低廉的稅收制度、松散的資本管制，吸引了尋求資本避險(xiǎn)的俄羅斯富商、加密貨幣富翁和對(duì)沖基金經(jīng)理蜂擁聚集，投資置產(chǎn)，進(jìn)而帶動(dòng)迪拜住宅和商業(yè)用地價(jià)格的空前飆升。甚至為了孩子教育來(lái)到迪拜的陪讀媽媽，在購(gòu)入幾套剛需房后，順利躋身為包租婆——迪拜的一居室年租為21萬(wàn)元，二居室年租也有32萬(wàn)元，一家人從此過(guò)上了財(cái)務(wù)自由的生活。
而迪拜的創(chuàng)富神話，能夠在沙特復(fù)刻嗎？
事實(shí)上，不同于迪拜，外籍居民可以在指定區(qū)域不受限制地獲得永久業(yè)權(quán)；目前，沙特政府要求想要購(gòu)買房產(chǎn)的外國(guó)人必須持有居留簽證 （Iqama），住在房產(chǎn)本身（不允許投資房產(chǎn)），并且需要在離開(kāi)沙特或取消 Iqama 時(shí)出售房產(chǎn)。這些規(guī)定讓很多有經(jīng)濟(jì)能力在沙特買房的外籍人士，也陷入躊躇猶豫之中。
在沙特本土互聯(lián)網(wǎng)公司工作的中國(guó)員工Jennie便是其中之一，現(xiàn)在在北京、上海投資房產(chǎn)肯定是虧錢，但利雅得的房子價(jià)格肯定會(huì)持續(xù)上漲，但如果在離開(kāi)之前必須賣掉，又擔(dān)心沒(méi)有踩中一個(gè)合適的timing。不過(guò)我應(yīng)該還是會(huì)下手的。Jennie說(shuō)。
此外，根據(jù)Global Property Guide的研究，2025年2月，利雅得公寓的租金收益率約為6.93%，吉達(dá)為8.96%，遠(yuǎn)高于北京（1.81%）、上海（ 1.5% - 1.7% ）；且在2020年，沙特免除了房地產(chǎn)交易 15％的增值稅，目前對(duì)房產(chǎn)價(jià)值征收 5％的房地產(chǎn)交易稅，從投入回報(bào)比來(lái)上說(shuō)，的確比理財(cái)產(chǎn)品要高很多。
沙特西部紅海沿岸城市吉達(dá)市景
除了用Iqama獲得購(gòu)房資格外，沙特還允許外國(guó)人通過(guò)向住宅房地產(chǎn)投資 400 萬(wàn)里亞爾（110 萬(wàn)美元）來(lái)獲得沙特的黃金簽證，從而獲得永久居留權(quán)。這一政策也為不少想要在利雅得買房但沒(méi)有Iqama的外國(guó)人，提供了出手的契機(jī)。
利雅得的房產(chǎn)創(chuàng)業(yè)人士告訴霞光社，有些外國(guó)人可以在住宅開(kāi)發(fā)前期向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商預(yù)付部分定金，然后坐等房?jī)r(jià)上漲，在房?jī)r(jià)到達(dá)400萬(wàn)里亞爾后便可以申請(qǐng)黃金簽證，從而合法擁有房屋產(chǎn)權(quán)后再進(jìn)行售賣，賺取房?jī)r(jià)上漲的紅利。
事實(shí)上，沙特待價(jià)而沽的豪宅，也坐等海外投資者接盤。最近，沙特增加供應(yīng)的開(kāi)發(fā)商包括沙特財(cái)富基金支持的 Roshn Group 和 Dar Global Plc，后者最近宣布計(jì)劃與特朗普集團(tuán)在利雅得建造新的豪華項(xiàng)目。萊坊中東研究主管費(fèi)杜拉尼認(rèn)為，除非找到新的市場(chǎng)需求或利用國(guó)際買家的需求，否則未來(lái)五年沙特將會(huì)面臨豪宅供應(yīng)過(guò)剩的風(fēng)險(xiǎn)。
北京大學(xué)國(guó)家發(fā)展研究院金融學(xué)教授徐遠(yuǎn)，在其所著《房?jī)r(jià)的未來(lái)》一書中談到，決定城市房?jī)r(jià)的有八大因素：一類是城市規(guī)模，人口流入，人均收入，和土地供應(yīng)。此外，還有四個(gè)易被忽視的關(guān)鍵指標(biāo)：兒童人口規(guī)模、上市公司數(shù)量、財(cái)政收入水平及服務(wù)業(yè)占比，這些要素是衡量城市購(gòu)房需求與經(jīng)濟(jì)活力的核心維度，其增速越快，房?jī)r(jià)與收入的上升空間越廣闊。
而服務(wù)業(yè)配套完善的城市往往比工業(yè)主導(dǎo)型、資源主導(dǎo)型城市更具發(fā)展?jié)摿?，例如中?guó)長(zhǎng)三角、珠三角地區(qū)。這類城市產(chǎn)業(yè)生態(tài)多元，在應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)時(shí)展現(xiàn)出更強(qiáng)韌性，多元的服務(wù)業(yè)不僅孕育創(chuàng)新土壤，更能為城市開(kāi)拓可持續(xù)的發(fā)展前景。
但無(wú)論在何時(shí)何地，買房子就是買這個(gè)國(guó)家和地區(qū)的未來(lái)，是否下注，取決于你是否相信這座城市所許諾的美妙藍(lán)圖。而沙特的未來(lái)將會(huì)如何呢？塵埃尚未落定，還需拭目以待。
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