隨著以美聯(lián)儲(chǔ)為首的全球央行正在掀起降息潮，核心硬資產(chǎn)或?qū)⒂瓉?lái)價(jià)值重估。
近期，侃見(jiàn)財(cái)經(jīng)走進(jìn)亞洲REITs龍頭——領(lǐng)展房產(chǎn)基金（00823.HK），并且深入地了解了這家公司。
相關(guān)資料顯示，截至今年9月30日，領(lǐng)展房產(chǎn)基金的物業(yè)組合估值達(dá)約2370億港元。在中國(guó)香港、中國(guó)內(nèi)地及海外市場(chǎng)持有物業(yè)數(shù)量分別為130個(gè)、12個(gè)、12個(gè)，估值占比分別為74.1%、14.8%、11.1%。
領(lǐng)展房產(chǎn)基金的大部分物業(yè)都處于核心地段，具備稀缺性。自2015年進(jìn)軍中國(guó)內(nèi)地市場(chǎng)以來(lái)，領(lǐng)展的內(nèi)地資產(chǎn)主要聚焦于北上廣深等一線城市及周邊地區(qū)。
值得注意的是，中國(guó)證監(jiān)會(huì)和香港證監(jiān)會(huì)今年4月聯(lián)合宣布，將房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）納入滬深港通機(jī)制。兩地投資者配置對(duì)方市場(chǎng)REITs指日可待。分析人士認(rèn)為，領(lǐng)展作為香港最大市值的REITs，截至今年三月底總市值超850億港元，是港股大盤(pán)股，也是香港恒生指數(shù)的成分股，有機(jī)會(huì)被納入滬深港通。
REITs巨頭的核心資產(chǎn)
REITs，全稱(chēng)為房地產(chǎn)投資信托基金，起源于20世紀(jì)60年代的美國(guó)，是一種融合了金融架構(gòu)與房地產(chǎn)資產(chǎn)的投資工具。REITs兼具傳統(tǒng)股票與債券的部分優(yōu)勢(shì)，擁有流動(dòng)性較高、分紅收益相對(duì)穩(wěn)定可觀、安全性較強(qiáng)、漲跌相對(duì)獨(dú)立等特點(diǎn)，是不少投資者的長(zhǎng)期投資產(chǎn)品選擇。
作為亞洲REITs龍頭，領(lǐng)展持有的底層資產(chǎn)直接決定了公司的質(zhì)地。
長(zhǎng)期以來(lái)，領(lǐng)展專(zhuān)注管理運(yùn)營(yíng)優(yōu)質(zhì)物業(yè)組合，包括零售、停車(chē)場(chǎng)、辦公室及物流資產(chǎn)，其資產(chǎn)遍布中國(guó)香港及內(nèi)地、澳大利亞、新加坡和英國(guó)。
目前，領(lǐng)展在中國(guó)內(nèi)地物業(yè)組合包括位于一線城市的6項(xiàng)零售資產(chǎn)、1項(xiàng)辦公大樓資產(chǎn)，以及長(zhǎng)三角和大灣區(qū)的5項(xiàng)物流資產(chǎn)。其中，中國(guó)內(nèi)地零售物業(yè)的租用率達(dá)96.4%，5項(xiàng)物流資產(chǎn)的租用率持續(xù)改善，達(dá)到98.2%。
而在香港地區(qū)資產(chǎn)組合中，以生活必需消費(fèi)品為主的民生商場(chǎng)零售物業(yè)占比高達(dá)69.5%，其次為停車(chē)場(chǎng)及相關(guān)業(yè)務(wù)，占比27.0%。該等物業(yè)是香港本地零售基礎(chǔ)設(shè)施中不可或缺的一部分，在不同的經(jīng)濟(jì)周期中均能帶來(lái)具抗逆力的收益。
在海外，領(lǐng)展在新加坡的零售資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)表現(xiàn)非常亮眼，報(bào)告期內(nèi)的物業(yè)租用率達(dá)99.8%，續(xù)租租金調(diào)整率亦持續(xù)錄得增長(zhǎng)，達(dá)18.9%。在澳大利亞，領(lǐng)展的零售組合也幾乎滿(mǎn)租，租用率保持在99.1%，租金水平維持穩(wěn)定。
截止今年9月30日的六個(gè)月內(nèi)，領(lǐng)展的海外辦公大樓物業(yè)組合的整體收入保持穩(wěn)定，整體租用率為90.2%。
由此可見(jiàn)，領(lǐng)展的底層資產(chǎn)都具備核心稀缺性，且區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，加上跨地域、跨資產(chǎn)類(lèi)別的多元化布局戰(zhàn)略，使其得以分散投資組合的風(fēng)險(xiǎn)，更顯韌性。
得益于此，領(lǐng)展才能穿越周期，在充滿(mǎn)挑戰(zhàn)的市場(chǎng)環(huán)境中依然實(shí)現(xiàn)了收益的逆勢(shì)增長(zhǎng)。據(jù)最新披露的財(cái)報(bào)顯示，截至2024年9月30日止6個(gè)月，領(lǐng)展整個(gè)投資組合的收益及物業(yè)收入凈額分別為71.53億港元、53.59億港元，同比分別增長(zhǎng)了6.4%、5.8%，跑贏多家香港本地以收租物業(yè)為主的上市公司。
長(zhǎng)期分紅的底氣在分紅方面，領(lǐng)展的股息分派持續(xù)穩(wěn)定，并且一直堅(jiān)持將100%的可分派收入用于派發(fā)股息，長(zhǎng)期大幅高于港股監(jiān)管規(guī)定的90%的REITs收入分派的最低標(biāo)準(zhǔn)。
截至9月30日止的2024/2025 財(cái)年上半年，領(lǐng)展用于分紅的可分派收入總額續(xù)創(chuàng)新高，同比增長(zhǎng)4.3%，每單位基金分派134.89港仙，同比增長(zhǎng)3.7%。
拉長(zhǎng)周期來(lái)看，自2005年上市以來(lái)，領(lǐng)展分紅持續(xù)保持健康增長(zhǎng)，其中在2011/2012至2022/2023財(cái)年的12年間，可分派總額累計(jì)增長(zhǎng)了112%，年化增長(zhǎng)率（CAGR）達(dá)到7.1%，遠(yuǎn)高于包括香港、新加坡和澳大利亞在內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、房托基金及零售物業(yè)相關(guān)運(yùn)營(yíng)商等同業(yè)的表現(xiàn)。
而領(lǐng)展保持長(zhǎng)期分紅的底氣，主要來(lái)自于其穩(wěn)定的現(xiàn)金流及健康的財(cái)務(wù)狀況。
據(jù)其財(cái)報(bào)顯示，領(lǐng)展最新的負(fù)債總額進(jìn)一步減少至556億港元，凈負(fù)債比率保持在20.6%的健康水平，平均借貸成本亦維持在3.69%這一非常具有競(jìng)爭(zhēng)力的水平。
基于對(duì)領(lǐng)展財(cái)務(wù)狀況、負(fù)債水平等綜合經(jīng)營(yíng)狀況的高度認(rèn)可，領(lǐng)展獲得了穆迪、標(biāo)普、惠譽(yù)分別給予的A2、A和A級(jí)評(píng)級(jí)，評(píng)級(jí)展望皆為穩(wěn)定。
12月16日標(biāo)普確認(rèn)了領(lǐng)展房地產(chǎn)投資信托基金的A長(zhǎng)期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)。與此同時(shí)，標(biāo)普還確認(rèn)了領(lǐng)展房產(chǎn)基金在中期票據(jù)（MTN）計(jì)劃下的有擔(dān)保高級(jí)無(wú)抵押票據(jù)的A長(zhǎng)期發(fā)行評(píng)級(jí)。
另外，領(lǐng)展還具有十分出色的流動(dòng)性，100%由公眾持股，沒(méi)有單一大股東，集中度更遠(yuǎn)低于其他REITs，長(zhǎng)期受到包括大型國(guó)際基金公司與養(yǎng)老金等諸多長(zhǎng)線機(jī)構(gòu)投資人，以及大批香港本地零售投資者的青睞。
價(jià)值重估從全球大環(huán)境來(lái)看，美聯(lián)儲(chǔ)已經(jīng)開(kāi)啟了新一輪降息周期，全球流動(dòng)性愈發(fā)寬松，這對(duì)手握大量核心稀缺資產(chǎn)的領(lǐng)展而言，無(wú)疑是實(shí)質(zhì)性利好。
2024年12月19日，美聯(lián)儲(chǔ)再次降息25個(gè)基點(diǎn)，使得2024年合計(jì)降息達(dá)100個(gè)基點(diǎn)。
由于香港實(shí)行聯(lián)系匯率制度，香港亦同步開(kāi)啟降息周期。得益于此，領(lǐng)展在香港市場(chǎng)的融資借貸成本會(huì)趨勢(shì)性下行，有利于改善盈利能力。
雖然美國(guó)明年的降息步伐可能會(huì)減慢，但依然存在利息下調(diào)的空間，預(yù)計(jì)領(lǐng)展將會(huì)繼續(xù)受惠。此外，在中期業(yè)績(jī)公布后，高盛和花旗均上調(diào)目標(biāo)價(jià)及維持買(mǎi)入評(píng)級(jí)，同時(shí)也上調(diào)了盈利和每基金單位分派預(yù)測(cè)。
隨著利率持續(xù)下降，核心、稀缺物業(yè)資產(chǎn)的估值將隨之上升，領(lǐng)展或?qū)⒂瓉?lái)一波估值重估。
值得一提的是，領(lǐng)展的估值非常低，截至最新收盤(pán)，其最新市凈率（PB）僅為0.496倍，位于近十年估值分位點(diǎn)3.9%，更是顯著低于近十年中位數(shù)的0.88倍。
來(lái)源：Wind
面對(duì)超低估值，領(lǐng)展房產(chǎn)基金開(kāi)始行動(dòng)，拿出真金白銀持續(xù)回購(gòu)基金單位。據(jù)最新公告，該基金自2024年12月9日起，連日斥資回購(gòu)基金單位。截至截稿前，已斥資逾3億港元回購(gòu)逾1,000萬(wàn)個(gè)基金單位，每單位回購(gòu)價(jià)格為32.1-34.4港元。
領(lǐng)展房產(chǎn)基金的另一個(gè)潛在利好是，納入滬深港通機(jī)制的預(yù)期。
今年4月，中國(guó)證監(jiān)會(huì)和香港證監(jiān)會(huì)聯(lián)合宣布，將房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）納入滬深港通機(jī)制。中國(guó)證監(jiān)會(huì)副主席李明在上個(gè)月的互聯(lián)互通十周年高峰論壇時(shí)也表示將穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金納入滬深港通各項(xiàng)工作。兩地投資者配置對(duì)方市場(chǎng)REITs指日可待。市場(chǎng)上提供穩(wěn)定收入的產(chǎn)品更多樣化，將為內(nèi)地和香港投資者提供更多投資選擇，為香港市場(chǎng)吸引更多資金。
分析人士認(rèn)為，領(lǐng)展作為香港最大市值的REITs，總市值超850億港元，是港股大盤(pán)股，也是香港恒生指數(shù)的成分股，有機(jī)會(huì)被納入滬深港通。一旦正式落地納入，中國(guó)內(nèi)地資金馳援，將會(huì)提升領(lǐng)展長(zhǎng)期流動(dòng)性，有利于價(jià)值發(fā)現(xiàn)，進(jìn)一步提升估值。
近日，領(lǐng)展集團(tuán)行政總裁王國(guó)龍?jiān)诮邮懿稍L時(shí)表示，今年是‘互聯(lián)互通’十周年，領(lǐng)展歡迎監(jiān)管機(jī)構(gòu)將REITs納入‘滬深港通’機(jī)制。目前相關(guān)細(xì)則尚未出臺(tái)，對(duì)此我們非常期待。
王國(guó)龍認(rèn)為，該政策的落實(shí)，將提高內(nèi)地和香港投資者的信心。隨著內(nèi)地新增資金的流入，領(lǐng)展房托基金的流動(dòng)性將進(jìn)一步提升，這對(duì)后續(xù)的融資將很有幫助，也將提升領(lǐng)展的市場(chǎng)認(rèn)知度。
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